資金閥門有望開啟
多家券商投行部人士表示，房地產(chǎn)上市公司再融資已經(jīng)松動并將逐步放開，但對率先“放行”的公司有一定要求。“起碼不能有瑕疵，比如土地和貸款上不能有問題，而且需要符合產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向。”投行人士直言。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前，監(jiān)管部門在審核房地產(chǎn)企業(yè)融資的同時，還會征求國土部、住建部等主管部門的意見。而國土部的核查力度已經(jīng)逐漸收緊，特別是對涉及國有土地使用證取得、動工和開發(fā)建設(shè)及轉(zhuǎn)讓等情況的監(jiān)管力度加大，如果遇到非法用地、違規(guī)囤地等情況，再融資申請將難以通過審核。
由于監(jiān)管層對于地產(chǎn)再融資申報(bào)態(tài)度扭轉(zhuǎn)，近期停牌籌劃重大事項(xiàng)的房企數(shù)量明顯增多，包括銀潤投資、中天城投、榮豐控股、新湖中寶、迪馬股份、宋都股份等多家房企均宣布停牌籌劃重大事項(xiàng)。其中，新湖中寶、迪馬股份等公司表示，公司將在7月15日起的5個工作日內(nèi)公告相關(guān)進(jìn)展情況。這意味著這些房企停牌背后是否在籌劃再融資一事將在近期逐一揭曉。
可以看到，房地產(chǎn)再融資將放開的預(yù)期，已經(jīng)對房企再融資計(jì)劃產(chǎn)生了影響。此前曾經(jīng)“棄房換金”的天業(yè)股份在最新的重組預(yù)案中不再以黃金業(yè)務(wù)置換地產(chǎn)業(yè)務(wù)。公司擬向控股股東天業(yè)集團(tuán)以每股6.87元的價(jià)格發(fā)行約1.89億股購買其持有的天業(yè)黃金90%股權(quán)，同時向不超過10名特定投資者非公開發(fā)行股份募集配套資金。交易完成后，天業(yè)股份將擁有天業(yè)黃金100%股權(quán)。天業(yè)黃金下屬明加爾公司所擁有的明加爾金礦，資源儲量較大、品位較高。對此，天業(yè)股份表示，重組完成后將積極提升明加爾公司的盈利能力，并繼續(xù)鞏固和發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。
業(yè)內(nèi)人士指出，目前政策改革的方向是從行政化控制向市場化的管理轉(zhuǎn)變，放開資本市場直接融資的通道，維持行業(yè)資金穩(wěn)定，這將符合金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的政策導(dǎo)向。
三類公司迎來機(jī)遇
在停滯三年后，監(jiān)管層今年對房企再融資的表態(tài)，意味著合法合規(guī)上市房企仍留有資本市場的再融資渠道。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果房企再融資獲得有選擇放開，三類公司將率先受益。
首先便是2010年以來已經(jīng)上報(bào)過再融資預(yù)案有再融資需求的上市公司。
同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，2010年以來，已有40家上市房企拋出再融資計(jì)劃。其中有30家公司被迫停止實(shí)施，這些公司絕大部分集中在2010年推出方案，總?cè)谫Y規(guī)模接近745億元。保利地產(chǎn)曾于2010年推出再融資方案，計(jì)劃募集資金凈額不超過96億元，投入到公司十余個地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。不過，受再融資收緊的影響，公司于2011年年底時撤回了非公開發(fā)行的申請。
無獨(dú)有偶，招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)也都曾在2010年推出過再融資方案，融資規(guī)模均在50億元左右，但均“無疾而終”。此外，中天城投、迪馬股份、新湖中寶、嘉凱城、銀潤投資等公司的再融資方案也都終止實(shí)施。對于曾經(jīng)“闖關(guān)”再融資的公司而言，此次二級市場閥門一旦放開，公司融資渠道將得以恢復(fù)。
其次，部分前期快速擴(kuò)張、凈負(fù)債率相對較高的公司也存在股權(quán)融資需求。按照一季度披露的數(shù)據(jù)計(jì)算，A股房企的整體資產(chǎn)負(fù)債率為74.18%，同比上升了兩個百分點(diǎn)。扣除預(yù)收賬款后，A股房企整體凈負(fù)債率為48.75%，同比上升了近三個百分點(diǎn)。共有71家房企的凈負(fù)債率超過50%，京投銀泰、西藏城投、云南城投、萬方發(fā)展等公司一季度的凈負(fù)債率已在70%以上。對于這些公司而言，通過股權(quán)融資將降低凈負(fù)債率，改善公司財(cái)務(wù)環(huán)境。
此外，涉及一級開發(fā)業(yè)務(wù)或從事保障房、舊城改造、棚戶區(qū)改造等業(yè)務(wù)的公司，由于符合國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，也將迎來再融資放開的機(jī)遇。目前A股中有包括新湖中寶、中天城投、鐵嶺新城、萬方發(fā)展、北京城建、長春經(jīng)開等房地產(chǎn)公司從事上述業(yè)務(wù)。
從事土地一級開發(fā)的鐵嶺新城是目前披露的中報(bào)預(yù)告中預(yù)增幅度最高的公司，預(yù)計(jì)上半年實(shí)現(xiàn)盈利1億元-1.1億元，同比增長297倍-326倍。公司稱，上半年加大營銷力度，實(shí)現(xiàn)土地銷售收入，凈利潤同比大幅上升。資料顯示，目前鐵嶺新城主要開展針對鐵嶺市新城區(qū)22平方公里土地的獨(dú)家開發(fā)、運(yùn)營工作。
業(yè)內(nèi)人士指出，作為資本密集型行業(yè)，開發(fā)商在資本端的渠道、成本等環(huán)境，將最終影響到業(yè)績釋放。如果二級市場融資渠道得以打通，將有助于企業(yè)降低財(cái)務(wù)壓力，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。
資金壓力將緩解
近幾年，國內(nèi)開發(fā)商的融資渠道受限，銀行開發(fā)貸額度有限，而信托基金的融資成本居高不下，導(dǎo)致房企在擴(kuò)張策略上“有心無力”。受此影響，正有越來越多的房企謀求其他渠道融通資金。
A股上市地產(chǎn)龍頭中，萬科、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)等公司均已經(jīng)紛紛奔赴香港建立融資平臺。近期萬科通過萬科香港設(shè)立了一項(xiàng)20億美元的中期票據(jù)計(jì)劃，國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪及惠譽(yù)給予有關(guān)計(jì)劃“BBB”、“Baa3”及“BBB+”評級。總體來看，僅上半年十大標(biāo)桿房企國內(nèi)外融資額就已接近460億元，同比增長75.6%，已經(jīng)超過了2012年的總和。
值得注意的是，信托融資正在成為房地產(chǎn)企業(yè)又一主要融資渠道。某房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2012年四季度房企共發(fā)行240只信托產(chǎn)品，募資規(guī)模達(dá)到580億元。今年一季度共有223只房地產(chǎn)信托發(fā)行，共募資499億元。
在信托產(chǎn)品集中發(fā)行的同時，信托安全兌付問題更值得關(guān)注。從2012年開始，房地產(chǎn)信托到期規(guī)模迅速增加，進(jìn)入兌付密集期。2012年、2013年集合資金房地產(chǎn)信托到期規(guī)模分別是1500億元、2000億元左右，兌付壓力延續(xù)。
中國指數(shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)蔣云峰表示，2013年將有房地產(chǎn)信托大規(guī)模到期，特別是中小型上市房企或單體項(xiàng)目的兌付風(fēng)險(xiǎn)仍在，一旦市場出現(xiàn)波動，難以回流資金，其將面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
對此，業(yè)內(nèi)人士指出，如果房地產(chǎn)直接融資渠道得到放松，在規(guī)范企業(yè)融資行為的同時，可以減少房企通過信托、資管等渠道融資的壓力，從而達(dá)到去杠桿化的目的。