最近一個(gè)一起留德多年的朋友天天攛掇我在柏林買房。他說，中國(guó)人在美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、加拿大、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家買房置業(yè)，導(dǎo)致一些海外華人聚居城市房?jī)r(jià)起伏較大，當(dāng)?shù)厝丝棺h連連，別看德國(guó)沒聲響，其實(shí)德國(guó)房產(chǎn)國(guó)內(nèi)早已有人下手了，再不下手就晚了。

根據(jù)德意志銀行發(fā)布的《2017年德國(guó)住宅房屋市場(chǎng)報(bào)告》，2009年以來德國(guó)住宅房市已經(jīng)進(jìn)入了上升周期，德國(guó)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)秀表現(xiàn)、失業(yè)率的下降、住房供給緊張以及延續(xù)經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來的的低利率政策等因素，使得德國(guó)各大城市房?jī)r(jià)8年內(nèi)大幅上漲。09年以來，德國(guó)A級(jí)別城市如法蘭克福和柏林漲價(jià)80％，慕尼黑房?jī)r(jià)完成翻翻。

而來自中國(guó)的資金自2013年前后也開始悄悄大批進(jìn)入柏林、法蘭克福等大城市的房市。法蘭克福2017年房屋價(jià)格平均漲幅達(dá)到了15％，朋友聯(lián)系了國(guó)內(nèi)某房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)海外部門員工，員工和他透露，法蘭克福Riedberg區(qū)某新樓盤中國(guó)人房產(chǎn)持有率超過50％，現(xiàn)在是下手的好時(shí)機(jī)。他還扔給我一個(gè)鏈接讓我好好讀讀，是德國(guó)《焦點(diǎn)周刊》（Focus）2017年6月的一篇文章，標(biāo)題就是：中國(guó)人大批購買德國(guó)房產(chǎn)——很有可能你的下一個(gè)房東就是個(gè)中國(guó)人。

法蘭克福Frankfurter Europaviertel區(qū)的樓盤很受華人歡迎來源：法蘭克福匯報(bào)

中國(guó)人為什么會(huì)在德國(guó)買房子？

根據(jù)法律，外國(guó)人在德國(guó)購房和居留權(quán)完全脫鉤，在德國(guó)擁有房產(chǎn)和移民德國(guó)沒有任何關(guān)系，房產(chǎn)投資移民是行不通的。就教育而言，要想孩子在德國(guó)出生就有德國(guó)國(guó)籍，必須父母有一方有德國(guó)永久居留權(quán)，相當(dāng)于美國(guó)的綠卡。但是，為什么像我朋友這樣在德國(guó)名校讀碩士的人也不能免俗，和其他中國(guó)人一樣開始熱衷于在德國(guó)買房子呢？

首要原因是德國(guó)房產(chǎn)相對(duì)于中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)依然較低。慕尼黑核心市區(qū)房屋均價(jià)在9000歐元出頭，合計(jì)7.2萬人民幣。法蘭克福則不到6000歐元，折合人民幣4.8萬元。作為首都的柏林，均價(jià)不足4500歐元，即3.6萬人民幣。但是價(jià)格較低不代表不增長(zhǎng)，以目前市場(chǎng)看好的預(yù)期，不論是投資還是自用，都具有一定的吸引力。如果自己不入住，作為投資，可以委托房屋公司管理，也可以以較為低廉的持有成本獲得穩(wěn)定的受益現(xiàn)金流，柏林和法蘭克福和北京不相上下。能夠擁有永久產(chǎn)權(quán)，以及德國(guó)較為成熟的市場(chǎng)運(yùn)作和成套房屋管理托管服務(wù)，都是吸引華人購房的原因。

德國(guó)住房購買和租金變化來源：《2017年德國(guó)住宅房屋市場(chǎng)報(bào)告》

?其次，像我朋友這樣的持有中國(guó)護(hù)照的留學(xué)生，數(shù)據(jù)上早已經(jīng)是德國(guó)外國(guó)留學(xué)生第二大群體，以3.7萬人的數(shù)字僅僅比第一名土耳其少1千人。考慮到大量持有土耳其護(hù)照學(xué)生其實(shí)是在德國(guó)出生，實(shí)際上中國(guó)留學(xué)生群體應(yīng)該已經(jīng)是第一名。柏林、艾森等熱門留學(xué)城市已經(jīng)出現(xiàn)了中國(guó)人買房只租給中國(guó)學(xué)生的情況，或者為了子女上學(xué)直接給子女買房的群體。

《焦點(diǎn)周刊》對(duì)中國(guó)人購買德國(guó)房子的報(bào)道來源：網(wǎng)站截圖

目前，德國(guó)本地房屋中介都加大了在中國(guó)銷售的推廣力度，在中國(guó)用微信號(hào)等形式推廣，朋友一口氣給我推了三四個(gè)微信號(hào)和中介說可以聊聊。在國(guó)內(nèi)一線城市二手房遇冷的同時(shí)，國(guó)內(nèi)大型中介也都積極發(fā)展新業(yè)務(wù)，鏈家海外新成立了海外部門，向國(guó)內(nèi)客戶推介德國(guó)房產(chǎn)。但是，中介這一行的發(fā)展卻受到很多制約，德國(guó)對(duì)于海外資金涌入房產(chǎn)市場(chǎng)也不再放任。

德國(guó)貸款，正在收緊的中介行業(yè)命脈

在德國(guó)買房，能否貸款是中國(guó)人詢問的最多的問題。現(xiàn)金的大筆處境轉(zhuǎn)移已經(jīng)逐漸收緊， 朋友如果買房，可能不僅僅要用他自己的外匯額度，還要用他家人的的。直接帶歐元現(xiàn)金也不行，一個(gè)人只能帶一萬歐元，他甚至要拜托我?guī)兔�從�?guó)內(nèi)帶一些歐元過來給他。能不能在德國(guó)辦理到貸款，是中介必須要幫助客戶解決的問題，甚至是客戶是否成交的決定性因素，沒有貸款他就很難把小幾百萬現(xiàn)金帶到德國(guó)來。

由于央行基準(zhǔn)率的提高和各大央行資金的收緊，再加上限購影響，2017年12 月中國(guó)首套房貸款平均利率為5.38％。而在德國(guó)，由于歐洲央行的零利率政策，沒有在德國(guó)工作的人所申請(qǐng)的商業(yè)貸款利率只在3％左右， 在我看來，把通脹考慮進(jìn)去，和白借差不多，不貸白不貸。

柏林舍嫩貝格區(qū)(Schöneberg)區(qū)街景來源：作者

?2016年以前，在德國(guó)沒有任何納稅記錄的中國(guó)人甚至可以首付30％，貸款70％，以低于3％的利率購入房產(chǎn)，德國(guó)房子這兩年每年穩(wěn)定漲價(jià)，這些早上車的人簡(jiǎn)直心里美滋滋。2016年以后，隨著外匯管制的加強(qiáng)，華人買房對(duì)貸款的依賴就更強(qiáng)了。但是同時(shí)，德國(guó)各大老牌央行例如德意志銀行、儲(chǔ)蓄銀行（Sparkasse）、商業(yè)銀行（Commerzbank） 等基本關(guān)閉沒有在德國(guó)居留或者納稅申請(qǐng)者的貸款渠道。如果在德國(guó)留學(xué)，以孩子名義購房的，父母貸款需要出示中國(guó)國(guó)內(nèi)的納稅記錄、銀行流水等信息核對(duì)。同時(shí)，貸款比例新房基本降低到50％，首付要達(dá)到50％。 這可是把中介和買房子的都難住了。以往中介還都會(huì)給一些建議怎么把錢弄出來，現(xiàn)在中介直接說這事兒他們管不著，無能為力。

其次，中介拿貸款的途徑也是五花八門，德國(guó)官方銀行不行了，有的中介去找西班牙的銀行，或者去找小銀行，總之能搞到錢就行，聽著讓人膽戰(zhàn)心驚。中介大都拍著胸脯說我們給的都是最低利率，童叟無欺，一定幫您拿到。但是，由于德國(guó)2017年國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)達(dá)到2％，官方失業(yè)率低至1991年以來最低的5.7％，德國(guó)政府內(nèi)部已經(jīng)出現(xiàn)了預(yù)防經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱，繼而要求歐洲央行改變經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來零利率政策的呼聲。

作者家中的周末聚會(huì)來源：作者

?德國(guó)政府是否會(huì)采取相關(guān)政策預(yù)防可能性的經(jīng)濟(jì)過熱還不得而知，但是基本可以確定的是，銀行不再有過去那么大的放貸壓力和需要，對(duì)于貸款申請(qǐng)的審批也會(huì)越來越嚴(yán)格。想必這些都會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)熱錢的流入有所限制，如果貸款批不下來，很多人的房子都得黃。

低調(diào)的買家們和更加穩(wěn)健的投資理念

德國(guó)是個(gè)以租房為主的國(guó)家，45％的全國(guó)住房擁有率，不僅與中國(guó)官方的87％相差甚遠(yuǎn)，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歐盟平均的70％。大城市中住房擁有率只有27％，而大城市也是房地產(chǎn)市場(chǎng)最活躍的地方。由于德國(guó)對(duì)租客的相關(guān)保護(hù)法律，房東如果有正當(dāng)理由需要房客搬離，必須在六個(gè)月前通知房客，房客也有權(quán)利用法律維護(hù)自己權(quán)益，加上購房者由于簽證不能長(zhǎng)期駐德國(guó)管理房屋，中國(guó)購房者通常會(huì)委托房屋公司處理與房客的事宜，避免和德國(guó)的房客扯上直接關(guān)系。

即使法蘭克福等大城市有新樓盤半數(shù)被華人買下，實(shí)際居住的華人比例也大大低于持有房產(chǎn)的比例。而德國(guó)本地租客由于直接和房屋中介公司接觸，并不會(huì)知道自己的真正房東是中國(guó)人。以經(jīng)營(yíng)中高端房產(chǎn)的房地產(chǎn)五大行之一仲量聯(lián)行（JLL）為例，2016年的銷售額僅法蘭克福就突破千套，是2015年的兩倍。德國(guó)的華人相對(duì)于美國(guó)、英國(guó)等較少，加上語言問題，德國(guó)至今沒有一條唐人街，也沒有相對(duì)成熟的華人社區(qū)，所以大量投資者也不愿意長(zhǎng)期居住在德國(guó)，德國(guó)對(duì)于很多中老年華人來說，是真的“好山好水好寂寞”，呆一個(gè)月都嚷嚷著要回家。

柏林勃蘭登堡門來源：作者

?但是德國(guó)房?jī)r(jià)短期暴漲的可能性也很低，靠投資德國(guó)房產(chǎn)一夜暴富那是不可能的，這也從側(cè)面反映出來自中國(guó)的投資人也更加注重中長(zhǎng)期的投資，海外地產(chǎn)配置趨于理性化。除了民間的投資以外，中國(guó)國(guó)家隊(duì)對(duì)德國(guó)房產(chǎn)也長(zhǎng)期看好。2016年10月，路透社報(bào)道中國(guó)國(guó)家投資基金(CIC)在德國(guó)柏林、基爾、科隆等地通過運(yùn)作一次性購入1.6 萬套住房，創(chuàng)下了國(guó)外資本在德國(guó)投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的記錄，在德國(guó)引起熱議，恰逢前一段時(shí)間美的集團(tuán)收購德國(guó)機(jī)器人企業(yè)庫卡，“中國(guó)買家”這個(gè)詞可在德國(guó)媒體上火了一陣。

從現(xiàn)在來看，中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)海外投資的意愿會(huì)越來越強(qiáng)，房地產(chǎn)投資是其中最傳統(tǒng)、也是最為華人社會(huì)所接受的一種。在德國(guó)購房，雖很難在短期“炒房”投機(jī)盈利，但是依然吸引著越來越多的中國(guó)人投資，中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)在其中展現(xiàn)出的以穩(wěn)健為思路的投資理念，從側(cè)面也說明了無論是中國(guó)民間資產(chǎn)還是國(guó)有資產(chǎn)在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的全球配置正在逐漸理性化。但是，我覺得僅僅因?yàn)槿A人購房會(huì)導(dǎo)致德國(guó)大城市房?jī)r(jià)持走高的可能性還是很低的，畢竟在德國(guó)房子依舊是用來住的，不是用來炒的。

世界說

鄭英嘉

發(fā)自德國(guó)柏林