調控決心不變、調控目標不變、建立長效機制的方向不變,這是此次兩會為2018年樓市定下的基調。
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▲圖/視覺中國
每年的兩會都是樓市漲跌的風向標。
而每到這時,房地產銷售人員總能從兩會精神中總結出各種各樣讓人買房的理由、投資客也可以從“兩會”里尋找信心為自己投資打氣。只剩下不明真相的人們被鋪天蓋地的說法淹沒,不知道究竟該不該入手買房。
最近,小編此前也收到一些留言,問題基本圍繞這兩個方面:
1、“房價是漲還是跌?”
2、“現在是不是買房、賣房的好時機?”
在這里我們先說觀點,再說分析:
1、房價,尤其是一二線城市的房價,今年將圍繞著一個“穩”字發展,難漲,但是想要出現暴跌也不容易。
2、買賣時機。如果是純自住需求,又有資格那就買吧,畢竟經過調控,如今的樓市熱度受到了遏制。而對于賣房者來說,如果不是急用錢,那從現在來講,賣房并非最佳時機。
先說一個規律。按照最近幾年的一般經驗,樓市每年會有兩個時間節點出臺重大政策調整。那就是兩會后和每年“10.1”前。一般兩會之后的政策和“10.1”前政策有著一定的關聯性。所以說,兩會才是每年樓市的風向標。即使在“10.1”前夕,政策出現拐點,那么兩會上涉及到房地產的政策,至少可以主導中國樓市半年的大體走向。
而今年兩會上透露出的樓市指導思想則非常明確,即:“還原房子居住屬性,去投資需求。”即我們常說的“房住不炒”。
可以說,目前絕大多數政策都是圍繞著這一思路在進行。其中有幾項內容可以說決定了全國樓市今年一年的基調。
▲圖/視覺中國
1、金融杠桿方面
今年的政府工作報告提出,“強化金融監管統籌協調,健全對影子銀行、互聯網金融、金融控股公司等監管,進一步完善金融監管。”
可以說,金融杠桿是炒房客們炒房的支柱性手段,也是對房地產影響最大的一個因素。在此前的多次會議上,中央層面都曾經強調過要控制居民杠桿率的增長、防范杠桿資金違規流入房地產市場。事實上,2016年以來的這一輪房價上漲,杠桿“功不可沒”。而反之,只要控制住,房地產市場的投資需求是能夠得到遏制,房價也很難出現大幅度回升的情況。
事實上,從2017年初開始,北京地區首套房貸的利率,就已經經歷了由基準利率八五折逐漸上調到基準利率,甚至再上浮至1.1倍、1.2倍。而在近日,也有媒體報導稱中信銀行已暫停北京地區200萬元以上的個人住房抵押貸款。可以說,2018年,房貸利率全面上浮將成為一個趨勢。金融杠桿的收緊,將對房價的上揚起到有效的遏制作用。
2、住房供應方面
從住宅供應方面,今年兩會除了繼續“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”,又提及了“落實地方主體責任”。這不僅是持續穩定地執行過去政策,同時也是體現了打擊房地產市場投機需求的決心。
研讀今年政府工作報告之后,上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提出了一個三元供應結構的觀點。即以自購、租住以及共有產權房三種供應形態,從三個角度加大供應量,以期通過多種供應形態,來緩解如今市場上的住宅供應壓力。事實上這也在被房地產行業內理解為地產調控長效機制的組成部分。從而完成中國樓市從“頭痛醫頭、腳痛醫腳”到有“長效機制”可以依托的轉變。同時,地方主體責任制的確立,也有助于各地方踐行分類調控,避免一刀切。
當然,從房價角度來說,共有產權房的出現能夠一定程度為未來新房房價定下標桿,租房市場上增加的供應量也有可能分流部分置業需求。不過,這得是在租房制度得以健全的前提下。除此之外,政府工作報告提出,“加大公租房保障力度,對低收入住房困難家庭要應保盡保,將符合條件的新就業無房職工、外來務工人員納入保障范圍。” 將保障范圍從戶籍低收入人群擴大到新就業無房職工、外來務工人員低收入住房困難家庭。
3、棚改方面
另外不得不說的就是棚改。政府工作報告里提及:“啟動新的三年棚改攻堅計劃,今年開工580萬套。”
這一消息對于一二線城市的影響可能還有限,但是對三、四線來說,影響會比較大。棚改主要是滿足最基本的剛需住房需求,帶有政策導向性。過去三年,棚改開工量分別為580萬套、606萬套和609萬套,2017年三四線城市占到棚改總量的87%,當年采用貨幣化安置的比重也達到50%,成為支撐住房需求的剛性力量。而2018年開始的新三年棚改攻堅計劃中,貨幣化安置的比重還將不斷上升,這將成為三四線城市房地產市場的最大紅利。尤其會對三、四線城市的房價帶來影響。
4、財稅方面
房地產稅是多年以來行業內外無數次關注、提及的問題。最近終于寫入了政府工作報告當中。
不過相對于上述幾條,我們認為,房地產稅更多地是發揮遠期作用,這個影響不是即時的。房地產能否跳出周期性政策導向的圈子?能否避免成為經濟增長最后壓箱底的法寶,也許都要看中央是否有執行房地產稅的決心。此次兩會政府工作報告中出現房地產稅相關信息,也是在向外釋放這一決心。
從兩會對房地產稅的有關表述上來看,目前房地產稅仍在起草階段。總理報告中關于房產稅僅有短短一句話。而此前一天人大召開首次新聞發布會,會議發言人張業遂也表示:“房地產稅由全國人大常委會預算工作委員會和財政部牽頭組織起草,目前正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內部征求意見等方面的工作,爭取早日完成提請常委會初次審議的準備工作。”可看出,房地產稅短期仍難落地。而且到底怎么收?稅率是多少?仍存在較大的不確定性。
總之,調控決心不變、調控目標不變、建立長效機制的方向不變,這是此次兩會為2018年樓市定下的基調。可以說,房價難漲將成為今年樓市主旋律,所以,想抄底炒一把的同學,在此一首涼涼送你。
文/心機的小編
值班編輯:一鳴張一對兒