劉展超

在房地產市場“平穩健康發展”的預期下，我國今年國有土地使用權出讓收入有望在2017年的基礎上進一步增加。

受國務院委托，財政部3月5日提請十三屆全國人大一次會議審查《關于2017年中央和地方預算執行情況與2018年中央和地方預算草案的報告》。在“2018年政府性基金預算收入預計和支出安排”一項中，（預計）國有土地使用權出讓收入54661.7億元，增長5%。

此前財政部發布的“2017年財政收支情況”顯示，2017年全國國有土地使用權出讓收入52059億元，同比增長40.7%。

這一數據創下歷史新高。自2011年至2016年，全國土地出讓收入分別為33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元和37457億元。

房地產供地量開始反彈

土地出讓收入之所以出現較大幅度的增加，一方面是地方政府供地增加，另一方面樓市銷售情況尚好，房地產企業的拿地需求也比較旺盛。

國家統計局近日發布統計顯示，2017年全國房地產供地11.5萬公頃，同比增長7.2%。這是近四年來全國房地產供地量首度出現正增長。

自2009年開始，我國房地產用地供應開始進入提速通道。2009年全國房地產用地供應10.91萬公頃，2010年便增加至15.42萬公頃，2011年和2012年分別為16.91萬公頃和16.56萬公頃。

2013年，我國房地產用地供應一度高達20.32萬公頃，創下近十年來的頂峰。此后開始呈現出逐年下降趨勢。2014年全國房地產用地供應15.1萬公頃，此后的2015和2016年分別為12萬公頃和10.75萬公頃。

從近年來的樓市地市表現來看，樓市走勢會直接影響土地供應。當樓市銷售火爆時，土地供應會增加。反之則會減少，究其原因，一是房地產企業購地需求減少，二來土地供應方——地方政府也并不情愿在土地市場低迷之時大量低價出售土地。

2017全國商品房銷售面積169408萬平方米，增長7.7%，全國商品房銷售額133701億元，增長13.7%，均創歷史新高，好于市場預期。

銷售的旺盛帶動了房企進一步拿地，以增加土地儲備。而在中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位后，一些房地產市場熱點城市也陸續出臺2017～2019年三年住宅用地供應計劃，加大供地量成為主要做法，以求穩定市場預期。

中原地產研究中心統計數據顯示，2017年北京住宅土地供應74宗，合計供應規劃建筑面積是最近4年最高，達到了1014萬平方米，同比2016年全年上漲了304%。

此外，因一二線城市樓市調控趨緊，房地產開發商轉戰三四線城市，后者的土地成交及出讓收入同比也均有上漲。

中國指數研究院據顯示，2017年我國三四線城市共成交土地15368宗，成交土地面積57502萬平方米，同比增加13%;土地出讓金13492億元，同比增加78%。

國土部近日發布的“2017年第四季度全國主要城市地價監測報告”也顯示，在熱點城市市場調控從嚴的背景下，企業向三四線城市轉向明顯，三四線城市土地市場異常交易出現持續增長，2017年四季度，三線城市綜合、商服、住宅地價同比增速上升。

未來多主體供地

除了利用傳統的國有建設用地建設房源外，我國政府也醞釀加快建立多主體供應居住用地和住房的格局。

國土部高層1月15日透露，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

對于這個政策方向，新華社發表評論稱，政府不再壟斷住房用地，盤活非房地產企業自有土地、農村集體經營性建設用地，是貫徹中央提出的建立多主體供應、多渠道保障租購并舉“兩多一并舉”住房制度基礎性的土地制度變革，可望漸別土地財政、抑制地產投機，滿足住有所居，同時維護不動產市場穩定。

房地產熱點城市這兩年增加了土地供應，以期盡快增加房源供應。不過，供應出去的土地都在建房子嗎，還是被企業“囤”而不建靜候土地升值?

2017年9月，國土部曾組織全國71個重點城市開展了住宅用地出讓合同執行情況檢查。據各省(區、市)及新疆生產建設兵團國土資源主管部門報送數據，地方結合當地房地產市場形勢，將檢查范圍增加了40個地價房價上漲較快的城市，合計有111個城市開展了住宅用地出讓合同執行情況檢查。

此次檢查內容是2013年以來住宅用地出讓合同執行情況，重點是按時開工、竣工情況和出讓價款繳納情況。

檢查結果表明，全國住宅用地出讓合同執行情況良好。總計檢查了2013年1月1日以來出讓的住宅用地52285宗、面積170404.7公頃，合同正常履約比例達到81.8%，安徽等8個省級行政區正常履約合同超過90%，表明出讓的住宅用地多數能夠得到順利和有效開發。

此次檢查發現，影響住宅用地出讓合同執行的因素，除了個別合同約定不合理及不可控因素外，主要是受讓方資金短缺或利益驅動、規劃調整、出讓方沒有按約交付土地，以及行政審批環節多、周期長。

國土部相關負責人表示，將繼續推進住宅用地有效開發利用，調研督導問題整改及住宅用地監管機制建設，總結推廣好的經驗做法，同時將推動解決合同執行及監管的體制機制性障礙，規范房地產用地秩序，促進住宅用地有效供給。