2018-03-24 09:12:17作者：余燕明來源：中國經營網評論：0

北京，中央商務區（CBD），中信大廈“中國尊”項目已經全面封頂。中國尊項目往南至景輝街、偏西至東三環路，另有一宗閑置逾7年的核心商業地塊，圍墻之內，項目中標的二級開發企業至今仍然無法進場動工。

閑置的是北京商務中心區（CBD）核心區Z3地塊（下稱“Z3地塊”），與中國尊項目Z5地塊在2010年底一同出讓，Z5地塊的競買方是中信集團，Z3地塊的競買方當時則包括中金公司、萬通地產、亞洲電視和西部金融組成的聯合體，如今命途迥異。

據《中國經營報》記者獲悉，根據土地出讓合同約定，Z3地塊應該在2013年11月初開工建設，但現在已經被北京市規劃和國土資源管理委員會（下稱“北京規土委”） 認定為一宗閑置地塊，閑置原理由“政府原因”。

記者進一步了解，Z3地塊閑置的直接原因是北京市土地整理儲備中心（下稱“北京市土儲中心”）未能如期向中標的地塊受讓方交付開發用地，而間接原因則是Z3地塊一級開發企業未能向北京市土儲中心移交土地。

由于Z3地塊未能交付動工建設，造成北京市土儲中心實質違約。而當初中標Z3地塊的二級開發企業，則面臨長期占用巨額資金的虧損。據記者了解，地塊二級開發企業里其中一家已經退出，另一家企業則利用基金持有的方式，對Z3地塊完成了出表，以此降低對上市公司的財務影響。

核心區地塊閑置

北京商務中心區（CBD）核心區Z3地塊屬于一宗商業金融用地，土地面積約1萬平方米，地上建筑控制規模為12萬平方米，包括地下建設面積共計16.3萬平方米。

北京市國土局、北京市規劃委員會、北京商務中心區管理委員會等部門在2010年底對Z3等地塊進行了集中招標出讓。最終，Z3地塊由中國國際金融有限公司（下稱“中金公司”）、中金佳業（天津）商業房地產投資中心（有限合伙，下稱“中金佳業”）、北京萬通地產股份有限公司（下稱“萬通地產”）、亞洲電視有限公司（下稱“亞洲電視”）和西部國際金融貿易中心有限公司（下稱“西部金融”）組成的聯合體招標獲得，并約定以“七通一平”的一級開發程度向中標的地塊受讓方交付土地。

Z3地塊中標價格為25.2億元，按照地塊出讓時的建筑面積，樓面價為2.1萬元/平方米。

2013年11月份，萬通地產、西部金融、中金佳業和中金公司共同設立的中外合資企業“北京金通港房地產開發有限公司”（下稱“北京金通港公司”）獲批，4家企業計劃將其作為項目公司開發建設Z3地塊。

按照北京金通港公司初始出資比例，萬通地產、西部金融、中金佳業和中金公司對Z3地塊項目持有的權益比例分別為35%、30%、34%、1%。

一位Z3地塊項目參股方人士告訴記者，2013年前后，出資方實際出資并繳納土地款后，Z3地塊由北京市發改委立項并批準項目公司設立，之后Z3地塊相繼取得了北京市規劃部門建設用地規劃許可及建設工程規劃許可，但項目公司卻未能如期接收土地進場施工。

據記者在北京市規劃部門公開渠道查詢，Z3地塊在2013年12月中旬取得了建設用地規劃許可，后又于2014年6月底和2015年初相繼取得了建設工程規劃許可，地塊項目實施主體均為北京金通港公司。

目前，記者暫未在北京市住建部門進一步查詢到Z3地塊項目建設方案，但據北京市規劃部門一位工作人員在電話里表示，Z3地塊項目的設計方案早已完成。

由于Z3地塊無法取得土地進場開發建設，最初中標聯合體之一的亞洲電視在拿地一年半后，即2012年6月中旬申請退出，其稱不能履行土地出讓合同約定的責任和義務，但上述Z3地塊項目參股方人士透露，是亞洲電視因該宗地塊土地款占用了公司過多資金，“耗不起”。 

亞洲電視2012年6月份退出Z3地塊項目中標聯合體后，也導致2013年11月份北京金通港公司獲批時，參股方只剩下其他4家企業。

“我們之所以無法進場施工，是因為Z3地塊一級開發商沒有向北京市土儲中心移交土地。根據北京市國土部門的書面反饋，項目一級開發商稱土地一級開發事項沒有完成，涉及相關拆遷補償沒有完全支付，另外，也不認可國土部門的成本審計方式。”上述Z3地塊項目參股方人士說。

據稱，為了推進Z3地塊盡快移交并進場開發，北京金通港公司及中標聯合體已經與北京市政府、土地部門及一級開發商進行過多次敦促協商，均未果。

一級開發商拒交土地

據記者獲悉，Z3地塊一級開發主體為北京商務中心區開發建設有限責任公司（下稱“北京商務中心區開發公司”）。工商備案信息顯示，該公司由北京安邦物產有限公司（下稱“安邦物產”）和遠洋地產有限公司（下稱“遠洋地產”）分別持股53%和47%。其中，安邦物產是安邦保險集團股份有限公司（下稱“安邦保險”）名下附屬公司。

據了解，北京的土地一級開發盈利模式采取固定收益模式，根據《北京市土地儲備和一級開發暫行辦法》，通過招標方式選擇開發企業實施土地開發。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。

記者進一步了解到，Z3地塊招標出讓合同地價款為13.2億元，通常合同地價款扣除了一級開發成本，按照地塊成交地價款25.2億元，推算當時核算確認Z3地塊的一級開發成本及利潤合計為12億元左右。

如果按照《北京市土地儲備和一級開發暫行辦法》規定的土地一級開發最高8%的利潤率計算，預計當時地塊招標出讓時核算的地塊成本為11.1億元，一級開發利潤不到9000萬元。

“一級開發商不認可北京市國土和財政等部門對Z3地塊一級開發成本的核算審計方式，實際上一級開發商希望以一、二級開發聯動的方式，取得Z3地塊的開發權益，或者以更高的價格收益移交給北京市土儲中心。”前述Z3地塊項目參股方人士透露。

記者為此向安邦物產和北京商務中心區開發公司求證其對Z3地塊項目訴求，均未獲答復。遠洋地產則拒絕了記者的采訪請求，其稱現正處于上市公司靜默期內，不便回復。

據悉，作為一級開發企業的參股方，安邦保險和遠洋地產在北京商務中心區核心區收獲了多宗商業地塊。與Z3地塊一同招標出讓的土地還包括Z4、Z5、Z6等其他3宗地塊，遠洋地產參與中標的包括Z6地塊，安邦保險參與中標的則包括Z5地塊。

受Z3地塊無法移交二級開發商開發建設拖累，亞洲電視最早退出了Z3地塊項目，之后，萬通地產為了降低占用巨額資金對上市公司財務產生的負面影響，則對Z3地塊項目完成了出表處理。

萬通地產在2013年報表截止日，公司向5家有限合伙企業轉讓了持有Z3地塊項目公司北京金通港公司35%的權益，合計對價約12億元，萬通地產通過這筆股權轉讓獲得了約1.76億元投資收益。

但實際上，萬通地產認購了上述5家有限合伙企業的基金份額，合計出資金額為3.5億元，占全部基金出資比例為26.7%，基金其余部分則由華潤深國投信托出資。據記者進一步獲悉，在2017年初，作為優先級份額的華潤深國投信托已經到期退出，萬通地產為上述基金引入了中融國際信托進行展期。

針對Z3地塊無法移交土地開發建設并閑置至今，《中國經營報》記者也向北京市規土委及朝陽分局、北京市土儲中心發送了采訪請求，試圖進一步詢問Z3地塊項目二級開發商無法進場施工、以及土地無法移交所涉違約補償等問題，但均未獲相關部門回復，也沒有告知目前Z3地塊項目協商和開發進度。