重磅！集體土地租賃房來了

北京傳來的消息：

國家開發銀行北京分行、建設銀行北京市分行、農業銀行北京市分行、華夏銀行北京分行這4家銀行，作為集體土地租賃房長期貸款政策的首批試點，完成具體貸款方案的出臺。

如果去年的一系列包括“集體土地租賃住房建設”在內的“長效機制”還只是治理高房價頑疾的一個空泛的戰略規劃，那么，開發貸款方案無疑就是一個可以落地實踐的“作戰方案”。

大家都知道，蓋房子燒錢，特別像集體土地租賃住房建設這種回報周期長的項目，更需要大量的長期資金投入，否則想法再好，也只能落在紙面上。

而今天，集體土地租賃住房建設，得到了四家銀行支持，這就意味著不缺錢了！        

錢落實了，下一步就是讓政策真正落地！

2-3折的房子可能要來了

在過去的這些年里，中國樓市的多頭們，堅定看漲房價的一個重要依據就是，不斷大幅攀升的中國樓面價（地價）。

大家可以通過下面這張圖表感受下，這10多年來，中國主要城市地價的增長趨勢。圖表中最上面那一根，也是增長最快的，就是住宅土地價格指數。

圖表來源：中國城市地價監測網

其實，多頭們的這個邏輯并不無道理。

若把房地產看作制造業，地價就是上游的原材料，即我們所謂的面粉，如果面粉一直在不斷上漲，面包、油條、包子們就無便宜的可能。

因為按照市場“互利互惠”的原則，開發商們沒有做賠本生意的動力。

再看看的下面這張圖表，大家也就基本明白你們所在的城市，為什么房子不便宜了。

截至到2017年底，內陸省份主要城市的住宅樓面價為6522元/平方米，長三角的為10569元/平方米，珠三角的為13985元/平方米，環渤海灣片區則為7509元。

圖表來源：中國城市地價監測網

若單純的站在土地成本的角度，大家依然可以樂此不疲的買房炒房。

不過，大家有沒有想過，如果一個城市的某些地方出現了地價為零的房子，并且再拋去利潤和營銷管理等費用，那么，合理的房價又該是多少呢？

去年提出的“集體性租賃住房”讓這一假設變成了事實。

傳統上，一個新房的房價大致有四部分構成，地價、建安成本、三費（營銷、管理、財務）、合理利潤。  

在市場銷售的商品房中，最重要的成本是地價，可以占到房價的50%—70%，甚至更高；而在集體性租賃租房中（土地不拍賣，不產生地價），最重要的成本是建安成本（不存在三費），而若以建安成本來衡量房價，集體性租賃住房的價格僅有市場商品房的2折到3折。

換句話說，2到3折的房子可能要來了！

可能有人會說，集體性租賃住房又不對外銷售，所以并沒什么用。

公眾號財經韜略的作者認為，價格低廉的集體性租賃房對現有商品房價的沖擊將體現在三個方面：

其一，大量的集體性租賃住房將減少商品房的客戶需求，并壓低市場租金，進而抑制房價。

其二，大量低價高品質的租賃性住房出現，也會壓低市場的房租租金，而租金走低也會間接抑制市場二手房房價的走高。

其三，在銀行眼中，與租賃型租房比，價格高企的商品房將成為高風險資產。 

一石激起千層浪。隨著大量的租賃房入市和租賃時代的到來，自住商品房需求將相應減少，房價也將遭遇重大狙擊。

對此，財經評論員齊俊杰也認為，這種房子大規模上市后，將有效降低市場租金。

他首先舉例：

人家500萬的房子，月租金1萬，租金回報率2.4%（回報覆蓋不了貸款利息，不能使用桿桿）。而你總計支出100萬，貸款80萬，只花20萬，月租金也是1萬，租金回報率達到60%，當然80萬有利息，就按照4.9%的基準利率算，利息一年不到4萬元，那么租金的12萬減去利息的4萬，等于利潤8萬，除以你的資本投入20萬，最后的回報率高達40%

由此，你自己買房出租，使用杠桿租金都覆蓋不了貸款，所以你是血虧的，相當于每年都要往里搭錢去補貼租客。所以傳統租賃模式完全不具備競爭力。集體建設用地租賃住房，把房租壓低一半，他仍然有的賺，一年6萬元租金，減去4萬貸款利息，最后資本回報率還有10%，那么問題來了，在你租房附近有這么一個新房，他的租金是周邊商品房的租金的一半，而且還能長租，你會怎么想，當然是擠破頭也要租到。即便比我現在租房的位置偏幾站地，那也是相當劃算的。如果這種房子大規模上市，那么必然會壓低周邊的商品房租金。

樓市結構新變化：租房人真正站起來了

北京作為全國試點城市，出臺的政策，往往具有風向標的意味。

去年，北京明確2017年至2021年共建設50萬套租賃住房。2017年已確定集體土地租賃住房項目39個，主要涉及朝陽、海淀、豐臺、順義、昌平、大興等12個區，建設用地約203公頃，總建設面積約321萬平方米。

目前北京已有9個集體土地建租賃房的項目獲批，總投資額度超過36億元。

如今，北京四大銀行聯合出手，出臺集體土地租賃房長期貸款政策，說明增加租賃住房有效供應的長效機制正在建立，租房人真正站起來了！

集體租賃住房已在緊鑼密鼓進行中，未來，集體租賃住房的大規模開發就只是時間問題了。

有朝一日，中國租房市場形成，租房者在租房權益增加的同時，房租不僅不會大漲，反而可能下降！

還有一點十分重要。細心的人不難發現，在發改委新公布的名單中，集體租賃住房房源的位置遍布市區和郊區。

這就意味著，未來城中村的房子，包括都市邊緣農村的房子，都可以成為租賃房。這就意味著，大城市郊區農村戶口價值大增，這些農民將成為大批租賃住房的股東，長期享受土地紅利！