原標(biāo)題：逐條解讀全域限購“瓊七條”：海南一年14次出手調(diào)控樓市
澎湃新聞記者計(jì)思敏
4月22日晚，海南省發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》稱，即日起，海南實(shí)行嚴(yán)格的限購政策，在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購。
所謂“全域限購”，據(jù)海南省住建廳廳長霍巨燃解釋，主要是指按三個層次進(jìn)行限購：一是五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷售；二是海口、三亞、瓊海已實(shí)行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在我省累計(jì)60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明；三是目前未實(shí)行限購的其他區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在我省累計(jì)24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
海南此次發(fā)布房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的大背景，與海南迎來新一輪政策東風(fēng)有關(guān)。
在海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年之際，4月14日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》正式對外發(fā)布，明確提出“支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)，分步驟、分階段建立自由貿(mào)易港政策和制度體系”，一系列改革開放新舉措備受關(guān)注。與此同時，“穩(wěn)定市場預(yù)期，堅(jiān)決防范炒房炒地投機(jī)行為”作為要求，也同時明確。
在中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟看來，海南省的樓市調(diào)控政策與當(dāng)初提出設(shè)立河北雄安新區(qū)如出一轍，即不希望利好政策形成房地產(chǎn)投機(jī)的推手，出臺嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策以嚴(yán)堵房產(chǎn)推動，從而將強(qiáng)化自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港作為其聚焦點(diǎn)。
4月22日，中共海南省委辦公廳、海南省人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》，全文七條調(diào)控政策圍繞“全域限購” ，直指在海南購房者中占比達(dá)八成的外地購房者。
這是今年3月以來，短短一個多月，海南省第4次加碼樓市調(diào)控政策。而將時間線放長來看，最近一年來，海南省已接連發(fā)布了14次房地產(chǎn)調(diào)控政策。
澎湃新聞對4月22日“瓊七條”進(jìn)行逐條解讀（下劃線標(biāo)出為政策原文）。
從嚴(yán)土地、規(guī)劃管控：
以壯士斷腕的決心降低海南省經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴
實(shí)行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，實(shí)施建設(shè)用地總量和強(qiáng)度雙控行動，確保海南建設(shè)用地總量在現(xiàn)有基礎(chǔ)上不增加，落實(shí)《海南省總體規(guī)劃（空間類2015—2030）》，嚴(yán)格自然生態(tài)空間用途管制。建設(shè)用地供應(yīng)向建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港亟需的基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會發(fā)展、民生需求等傾斜，大幅減少直至停止供應(yīng)外銷商品住宅項(xiàng)目用地。研究出臺具體措施，鼓勵和指導(dǎo)已出讓尚未開發(fā)的商品住宅用地轉(zhuǎn)型用于發(fā)展其它產(chǎn)業(yè)或共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房等。屬于閑置土地的，按《海南省閑置土地認(rèn)定和處置規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定處理。
對此，海南省住建廳廳長霍巨燃稱，要實(shí)行最嚴(yán)格的規(guī)劃管控和節(jié)約用地制度。根據(jù)《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》要求，實(shí)行最嚴(yán)格的生態(tài)環(huán)境保護(hù)制度，保護(hù)好海南的綠水青山，堅(jiān)決不做“房地產(chǎn)加工廠”，以壯士斷腕的決心降低海南省經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴。
霍巨燃表示，海南省堅(jiān)決防范炒房炒地投機(jī)行為，按照全省“一盤棋”統(tǒng)籌的思路，結(jié)合房地產(chǎn)市場形勢，根據(jù)總量控制、穩(wěn)定市場的原則，從省級層面加強(qiáng)各市縣商品住宅用地出讓、規(guī)劃報建和預(yù)售管控。
實(shí)施全域限購：
堵上外來投機(jī)口子
五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房，只能面向本市縣居民家庭銷售。
海口、三亞、瓊海已實(shí)行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
蘇寧金融研究院特約研究員江瀚指出，海南通過對中部核心生態(tài)區(qū)的調(diào)控保證當(dāng)?shù)鼐用竦纳罹幼⌒枨螅伦×送鈦淼馁彿啃枨螅⑶遗c一線城市學(xué)習(xí)，采用的五年社保政策。而在全域限購下，非海南省戶籍居民家庭購房必須有2年以上的社保或個稅。
外地落戶家庭限購1套住宅，且需提供2年社保：
堵上落戶口子
自通知發(fā)布后戶籍遷入海南的居民家庭，只能購買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次除了加強(qiáng)調(diào)控實(shí)施全省限購?fù)猓畲蟮牧咙c(diǎn)是制度創(chuàng)新，通過戶籍遷入海南省家庭限購一套及24個月的社保繳納規(guī)定。
在海南之前，浙江杭州曾發(fā)布樓市調(diào)控政策針對“由外地遷入桐廬、建德、臨安、淳安四縣（市）的居民家庭自戶籍遷入之日起滿2年，方可在本市區(qū)范圍內(nèi)購買住房”。相比杭州，海南此次的樓市政策則更為明確，必須要交滿2年社保方可購房。
不得補(bǔ)繳社保、個稅買房：
堵上上有政策下有政策口子
非海南本省戶籍居民家庭不得通過補(bǔ)繳個人所得稅或社會保險購買住房。
江瀚指出，通過規(guī)定不得補(bǔ)繳個稅和社保堵上了在之前部分城市調(diào)控過程中出現(xiàn)的上有政策下有對策的現(xiàn)象。
非海南戶籍首付不低于70%，5年后方可轉(zhuǎn)讓：
堵上高杠桿口子
非本省戶籍居民家庭在我省購買住房，申請商業(yè)性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事業(yè)單位、社會組織在我省購買的住房，取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。
嚴(yán)躍進(jìn)稱，首付比例提高，很大程度上有助于讓購房者購房方面更加理性。這也是會對一些杠桿性購房的行為進(jìn)行管控。
開發(fā)商要明碼標(biāo)價，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為：
堵住房價跳漲口子
對取得預(yù)售許可證的商品住宅項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要公開全部房源并明碼標(biāo)價，一次性對外銷售，不得分期分批銷售。商品住宅價格備案后，6個月內(nèi)不得調(diào)高備案價格；調(diào)整備案價格的須重新備案。
江瀚指出，通過對房地產(chǎn)企業(yè)的限制，一方面抑制需求，另一方面全面提升房地產(chǎn)市場的供給，不準(zhǔn)房地產(chǎn)企業(yè)捂盤，全面保障海南的房地產(chǎn)供給。
加強(qiáng)房地產(chǎn)監(jiān)測預(yù)警：
堵上虛假信息擾亂市場口子
海南省直有關(guān)部門和各市縣政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測分析，對商品住宅量價波動較大情況及時預(yù)警并做好預(yù)案；要加大對惡意炒作、不實(shí)信息的查處力度；要及時解答社會關(guān)注的熱點(diǎn)問題，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)，防止虛假信息或不負(fù)責(zé)任的猜測、評論誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期。
此前，據(jù)新華網(wǎng)報道，針對市場出現(xiàn)的炒作、哄抬房價等情況，海南省住建部門密集處罰了一批違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)和房產(chǎn)中介。
4月18日晚11時，有群眾舉報龍華區(qū)觀瀾湖觀園項(xiàng)目連夜開盤，引發(fā)搶購。海口市住建局派檢查組趕赴項(xiàng)目營銷現(xiàn)場，及時叫停不規(guī)范營銷活動，并依據(jù)現(xiàn)場調(diào)查認(rèn)定的違規(guī)銷售行為，給予開發(fā)企業(yè)及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)共計(jì)罰款150萬元。
一年之內(nèi)已連發(fā)14次樓市調(diào)控政策
值得一提的是，今年3月以來，海南省已四次加碼樓市調(diào)控政策。從非海南戶籍人士限購一套、首付七成開始，逐步引入核心區(qū)域購房需五年社保，買房五年內(nèi)不能出售，首套住房公積金貸款最低首付比例提高至30%，再到將限購限售范圍擴(kuò)展至海南全省……海南房地產(chǎn)市場正通過層層加碼樓市調(diào)控政策嚴(yán)防炒房。
3月31日，海南省發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的通知》加碼樓市限購政策，規(guī)定非瓊籍居民家庭只能買一套，而且首付要不得低于七成。
上述《通知》規(guī)定，全省加強(qiáng)嚴(yán)格購房資格審查，非本省戶籍居民家庭在海南省范圍內(nèi)只能購買1套住房。五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的商品住宅只能面向本市（縣）居民家庭銷售。非本省戶籍居民家庭在海南省購買住房，申請商業(yè)性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。
4月13日，海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年大會召開。4月14日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》正式對外發(fā)布。
4月16日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場要求的通知》。該《通知》明確，對落實(shí)調(diào)控目標(biāo)不力、量價上漲過快的市縣，海南省將進(jìn)行約談問題，并且對違法違規(guī)的房企或炒作哄抬房價等行為，給予最嚴(yán)厲的處罰，直至清出海南市場。
4月20日，海南省住房公積金管理局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金有關(guān)政策的通知》。該《通知》要求，職工家庭購買首套新建住房的，住房公積金貸款最低首付款比例由20%提升至30%。
另外，職工家庭有未結(jié)清住房公積金貸款的，夫妻雙方只能辦理償還住房公積金貸款本息(含組合貸款的商業(yè)貸款本息)提取業(yè)務(wù)，不得再辦理其他住房消費(fèi)類提取業(yè)務(wù)。
其實(shí)，最近一年來，海南省已接連發(fā)布了14次房地產(chǎn)調(diào)控政策。具體如下圖：
政策利好催生不理性購房
不過，在樓市政策趨嚴(yán)的狀態(tài)下，反逼了一部分消費(fèi)者購置房產(chǎn)。
據(jù)海南一家房屋代理機(jī)構(gòu)人員介紹，自海南將設(shè)立自由貿(mào)易區(qū)、自由貿(mào)易港的利好政策發(fā)布后，隨后兩天的周末時間海南房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一波買房熱潮。據(jù)其介紹，她身邊的一位朋友就在當(dāng)天“不挑地方，只看總價，果斷買入了一套房屋”。
“利好政策出臺后，確實(shí)催生了一部分不理性的消費(fèi)者購入房產(chǎn)。”上述代理機(jī)構(gòu)人員說道。
另有房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)人員表示，這一次的房地產(chǎn)調(diào)控升級屬于全國首例創(chuàng)新型調(diào)控，全域限購對當(dāng)前的市場有明顯的降溫效果，對房地產(chǎn)業(yè)是一波強(qiáng)有力的沖擊。
不過伴隨著樓市調(diào)整政策全面從嚴(yán)，此前一部分購入房產(chǎn)的投資者或面臨尷尬的處境。
在陳晟看來，海南多次加碼樓市調(diào)控政策短期內(nèi)會反向刺激購房需求，但從長遠(yuǎn)來看，最終支持海南省發(fā)展的會是以生活服務(wù)業(yè)、競技以及旅游產(chǎn)業(yè)等實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)業(yè)為支撐。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示，海南出臺的系列樓市調(diào)控政策符合海南自由貿(mào)易區(qū)以及國際旅游島的定位，海南需要吸引旅游、經(jīng)商和投資，但是過去大量開發(fā)住宅的模式并不符合當(dāng)前的發(fā)展定位。此前，海南大量住宅賣給島外人士，造成了候鳥式的居住模式，這在一定程度上造成了資源的閑置。
顧云昌指出，海南需要調(diào)整現(xiàn)有的模式結(jié)構(gòu)，將發(fā)展住房市場向樓宇經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，通過發(fā)展展覽館、總部基地等吸引投資。
海南的前車之鑒
江瀚提到，1988年，海南正式從廣東地區(qū)脫離成為了一個單獨(dú)的省份，成為了中國改革開放的最大的試驗(yàn)田之一。1988年的時候，海口市僅僅是一個人口不足23萬，面積不到30平方公里的濱海小城，卻在一夜之間涌入了大量的炒房客，而中國歷史上最大的房地產(chǎn)泡沫就此生成。
“海南的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)遠(yuǎn)比大多數(shù)省份豐富，大多數(shù)地方只經(jīng)歷過房地產(chǎn)價格上漲，遠(yuǎn)沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)價格下跌，而海南經(jīng)歷了整個泡沫危機(jī)，這樣的經(jīng)驗(yàn)也讓海南判斷出來，在改革開放四十周年之際，在海南全島建立的自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的重大利好之下，可以說是政策紅利前所未有，必須抓住房地產(chǎn)市場的牛鼻子，先確保房地產(chǎn)不出問題，讓海南真正實(shí)現(xiàn)房子是用來住的，不是用來炒的”，江瀚表示。
4月22日，海南省委書記劉賜貴在省委常委會會議上提到，海南省用最嚴(yán)格的舉措防范炒房炒地投機(jī)行為，實(shí)施更加嚴(yán)格的調(diào)控措施，穩(wěn)定市場預(yù)期，確保房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展。要堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，讓改革成果更多更公平惠及人民，切實(shí)做好本地居民的住房保障，解決引進(jìn)人才的住房問題，優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，逐步降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)的依賴，推動海南更高質(zhì)量、更有效率、更加公平、更可持續(xù)地發(fā)展。