作者：貓斯圖

“北海不同于上海，要量力而行。”1993年，在廣西視察的時任副總理朱镕基看罷北海嚴重泡沫化的樓市，對接待的地方官員如此說道。

這句話，回頭看來不僅僅是對北海人民說的，也是說給海對岸的海南人民聽的。

警告已經發出，聽到的人卻寥寥無幾。聰明人已經收拾細軟返回內地繼續自己新的人生，深陷其中者沒有能夠離開。哭也沒有用了，因為海南周邊不缺鹽水，海南更不相信眼淚。

咱們一起闖海南吧

說海南不相信眼淚的不是別人，正是因為自嘲油膩而出名的馮侖。

不過在瘋狂斂財的海南，這樣一個出身知識分子，又有國家研究人員身份的企業家，豈止不油膩，甚至還有些清新脫俗。連和他合伙的那五個人的組織結構都是清新脫俗的：六個人平分一切權利。

馮侖偶爾把自己放在兄弟們前面，還要解釋說這是因為他年紀大而且政商經驗豐富。

不過如果僅僅從對海南事業的熟悉程度來看，其實馮侖是不應該排行老大的，比他更早看出海南機會的，是潘石屹。

1988年的海南，是中國社會主義市場經濟體系下出現的第一個野蠻生長的系統性機會。改革開放雖然已經試點了相當一段時間，但浦東深圳等經濟特區，是城市級及以下的定調，留給年輕人折騰的空間不多；浙江福建等地出現的“小狗經濟”則還遠沒有影響全國的實力，它們所需要的生產和運輸流程也非當地人不能掌握。

所以當海南建省并被劃為經濟特區的時候，潘石屹拿著報紙第一時間就找到了好哥們李勇：“咱們一起闖海南吧！”

然而對那個時候的中國人來說，意識形態仍然是一柄懸在投資頭上的利劍，沒有人知道這根線能堅持到什么時候。

即使處在江湖之遠，海南的投資者對北京的廟堂之高還是有所忌憚，一旦有風吹草動就會劇烈影響房市投資者的興趣。既然連上海證券交易所開市都會引發激烈的爭議，弱小的海南資本流向不穩定就更是經常的事情。

不過即使如此，1990年到1992年間，海南的房地產投資率還是連年上漲了143%、123%、225%。

1992年的超級上漲源自鄧小平的南方講話，“不爭論”要求人們擱置姓什么的爭論，把是什么的文章做大。這給了大批投資者以信心，在海南和內地間逡巡的觀望者紛紛帶著新找來的錢卷土重來。隨之而來的，包括了國家隊、各路銀行、還有投機分子。三教九流匯聚海南，可比黃金時代的大上海。

得到了保障產權的承諾，這一次的房地產泡沫，來勢顯然比上一次更加洶洶。

海南建省初期的那段時間，房地產還可以用“投資”來形容。不理智的投機固然有，但仍然在可以接受的范圍之內。這從潘石屹當時蟄伏的磚頭廠一直能保持不錯的生意也能看出來——老板們是真的在買磚頭造房子啊。

可當海南特區成為全國熱錢唯一出口的時候，投資很自然就會變成投機。當時的海南，造一套別墅的成本價是2000元/平米，售價4500元/平米，三天后在中介公司就變成8000元/平米了。造房子的還沒有倒房子的來錢快，誰還好好造房子呢。

這么想的又豈止是造房子的，那些拿著錢打算來正經干事的人，看見倒騰房子這么賺錢，也就放著好好的實業不干轉投房地產了。

一夜從赤貧到暴富，在1992年的海南是像海風一樣家常便飯的事，但好像沒有什么人意識到它和海風一樣有一股濃濃的腥味。

這一段就不要再講了嘛

海南房市泡沫巔峰時，在房屋產權大廳底樓買下的房子，走到6樓辦另一個手續再下樓，價格已經漲了20%。人人唯恐落于人后地入手房子，買到就是賺到。

到了1992年4月海南舉辦國際椰子節的時候，風向又有所變化。那時候買賣的對象已經不再是房子，而是連地基都還沒有的地皮。地皮雖然是空的，卻能賣出仿佛有房子一樣的價錢。

歸根結底，是因為房價已經高到人們沒辦法繼續加價，只能找潛在的房屋繼續炒作。泡沫破裂以后人們能在海南看到的眾多半成品地基，就是這個時候出現的。

市面上流傳著潘石屹用五斤桔子查到內部資料，意識到海南的人均住房面積50平而北京只有7平，做出了這是一個毫無市場需求基礎的泡沫市場的判斷，帶著兄弟們逃出生天。潘石屹本人似乎從來沒有正面回應過這個傳說，也許是為了增加一點自己的神秘感。

但其實要判斷1992年海南樓市的泡沫性質根本犯不上還要去看看土地規劃資料。當一個商人看到街面上有人指著一片地基說“這就是我準備開發的國際酒店，你買不買？”，還有好幾個人競爭著叫高價的時候，海南房市的泡沫屬性就已經一覽無余了。

令人奇怪的是，即使明知道這里面的泡沫成分有多大，人們還是不愿意離開這片熱土。賺到錢的想要再賺一點，還沒有賺到的在等著找下一個冤大頭。說是擊鼓傳花都有點對不起這些房子的價錢，這個游戲更像是擊鼓傳燙手的山芋，在一雙又一雙手之間快速傳遞著，生怕山芋會在自己手里炸開。

終于，伴隨著1993年中《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》16條宏觀調控措施的出臺，最后一個拿到山芋的人變成了孤魂野鬼。

“前幾天還在街頭開奔馳、提磚頭（大哥大）、領小姐的那些主兒，一些回了內地繼續忽悠，一些留在海南踩單車、拾荒謀生，一些則成了尸骨。”

他們也許會抱怨國家政策來得太快，自己還沒有來得及收手就已經被剁了手。但國家政策往往只是對事實的追認，即使沒有政策這一劑猛藥，泡沫也不會永遠增長下去。畢竟，世上的冤大頭或許無窮無盡，鈔票數目卻是有限的。

根據國家統計局的數據，1993年末中國的市場現金流通量為5865億元，而僅海南泡沫給四大國有銀行造成的爛賬就有300億元，大約是現金總流量的5%。海南一地吸收了中國這么高比例的流動資金，熱錢流的供應斷裂是早晚的事情。

泡沫一破裂，原本游蕩于島上的數萬家房產公司一夜之間關門歇業，留給世人的是一片似乎永遠也收拾不完的破爛工地。興沖沖帶著幾千萬賣冰箱的錢上島又灰溜溜回去的李書福，接受采訪的時候表示沒有聽見記者的提問：“人都回不來了，這一段就不要再講了嘛。”

海南省政府花了整整八年時間收拾這些炒房者留下的殘局，時光已經到了21世紀。原本要建成高級寫字樓、國際級飯店的項目，很多被改成了廉租房。可是海南畢竟不是北上廣，一個沒什么存在感的經濟特區吸引不了太多的人口。廉租房雖多，沒有人來住也是沒有用的。

好在政策永遠不嫌少，2009年國家宣布要將海南建設成國際旅游島之后，海南的房地產又進入了一波高歌猛進的狀態。然而明明是要建成旅游島，房地產項目卻往往和旅游沒有什么關系，被人關注的還是一般的居住用商品房。全省房價由6000元/平米用了幾個月的時間就攀升到了10000元/平米，鳳凰島頂級公寓直逼10萬/平米，趕上超北指日可待。

人們的擔心又起，海南是不是好了傷疤忘了疼，又要再來一回？

房地產作為支柱產業不可持續

很多人認為炒房是中國人的獨特喜好，其實并非如此。在泡沫經濟的時代里出現房屋價格的大規模上漲是非常正常的事情。不僅僅是在中國，國外也是如此，幾乎所有的蕭條和泡沫期都能看見房地產泡沫的身影。

美國大蕭條期間的房地產泡沫形成和破裂均早于股市的崩盤，08年次貸危機也是因為房地產的破滅，日本泡沫經濟的巔峰十年，房地產更是領軍產業。

比起有現金和產品流動的其他行業，房地產看上去是最穩固的資產。有了房子，人至少不至于風餐露宿，有錢沒處投的時候房子就會成為最受歡迎的穩定之選。

2010年中國的民間經濟經過幾十年的市場化摸索已經成為了一個不可忽視的龐大體系，交易的信息獲取成本卻還是居高不下，很少有人清楚地知道市場的合理流動方向。

那時候還沒有人知道自主芯片那么重要，也沒有人聽說過共享單車或者內容付費，那時候甚至連微信都還沒有。手里有閑錢的人們四處緊張地尋覓著能夠讓錢增值的地方，可他們未經認知升級的大腦里唯一能想到的，就只有買房。即使不是海南，也會有別的什么地方被這波熱錢沖昏頭腦。

好在這一波炒房熱潮沒有像1993年那樣對海南和中國經濟造成傷筋動骨的影響。

關鍵的區別在于，錢的來歷。

1992年的炒房者大多是一無所有來到島上討生活，他們背后的資金是問銀行薅的羊毛。用海南前省委書記衛留成的話來說，“當時的金融系統沒有這么成熟，那些買地的前都是從銀行貸出來的，可以說銀行直接參與了炒地皮。”杠桿加到天上，風險管理卻沒有人去做，這幫人是正經的不見棺材不落淚的主兒。反正錢又不是自己的。

而2010年的炒房者則是拿著自己，或者從親戚朋友那里募集的資金，就算是拿著自己的錢在辦事吧。他們每個人能夠調度的資金量有限，對風吹草動又特別敏感。甚至都用不上什么嚴厲的貨幣政策，只要有人發話“房子是用來住的不是用來炒的”，這一批炒房者就打算好要另請高明了。

國家及時出手，終于沒有讓2010年的海南重現1993年的“十萬青年比誰跑得快”，而是把一波將起未起的泡沫，扼殺在了搖籃里。

“房地產作為海南的支柱產業不可持續，事實上世界上也沒有哪一個國家、哪一個城市是以房地產作為支柱產業的。”海南省省長沈曉明的話體現了頂層的態度。

但這還遠遠不是海南房市的全部真相。作為一座遠離中國內地的離岸島嶼，海南天然能夠在經濟和行政上避開各路復雜的管控，經濟增長的想象空間其實并不小。

自然條件如此優越的海南島，發展旅游經濟也是最合適不過。在中國老齡化的背景之下，海南的養老休閑價值不言自喻。自貿港大禮包來得更是及時，海南的自由度甚至超過了上海深圳，與香港并駕齊驅。

自然與人為的雙重優勢疊加，認真在海南投資實業也好，投資房產也罷，只要看看上世紀五十到八十年代的香港就知道結果會有多好了。

如果七成首付、五年解凍、嚴打假結婚還是讓你克制不住一夜炒房贏會所嫩模的心，那不妨看看劉賜貴書記的這句話：“絕不允許任何人（在海南）炒房！”