中房報記者 樊永鋒丨北京報道

寸土寸金的北京CBD財源國際中心大廈上有三層屬于一家名為復華控股的企業。老板王新，一個業內頗神秘的金融“獵手”，據說其一直以比自己小兩歲的賈躍亭為偶像，王新以前的夢想就是把復華品牌打造成金融界的“樂視”。

王新還喜歡演講，沒有演講臺很TED風格的那種，背后就是科技感十足的橫版LED大屏，手里拿著電子遙控器在臺上自由踱步。在2017年年會上，王新以這種方式用了30分鐘向投資者、員工解釋了復華為什么要做文旅地產。

起步于2014年的復華文旅，通過“主題地產+新金融”的模式，攜復華未來世界、復華度假世界、復華未來城市、復華國際度假區、復華養老小鎮五大產品體系，在短短三年內快速切入一、二線旅游目的地城市和全球重點城市。

中國房地產報記者調查發現，2013年復華控股成立，1年后宣布要顛覆傳統文旅地產。僅用4年時間復華控股的文旅生意已經在國內多個城市打下印記，儲備土地超50000畝。但是，其狂飆式的擴張被指存在“高杠桿” “短融長投”等問題。

有分析人士向中國房地產報記者指出，復華文旅眼花繚亂的構架模式，實際上就是私募+重資產+資產證券化的路徑；質疑者則提出，復華文旅的操盤實質就是售后返租再把資產經營性收益二次打包成金融產品銷售”的模式。

“就這種模式而言，對講故事能力和運營能力要求極高，一旦自融不能形成自洽，就很容易陷入樂視式困局，一個謊言需要無數個謊言來修補，導致最終崩盤。”一位不愿具名的咨詢機構人士稱。

對于外界的看法，復華控股婉拒了中國房地產報記者多次采訪請求。

千億投資與萬億野心

背景深厚、頗具實力，信譽度較高，是多位采訪對象眼中的復華控股。

頻頻高調亮相各種主題地產活動的復華文旅，載譽無數，在多方之力的推波助瀾下，復華文旅以黑馬姿態切入文旅地產。

王新甚至已經構建好了文旅帝國的基本架構并正在大規模將理想照進現實。記者了解到，復華將其在國內的產品分為度假世界、未來世界、未來城市三大產品線，在熱點旅游城市及二線城市落子布局。架構文化創意、醫療康養、商業商務、國際教育、主題樂園、運動休閑、休閑度假、智慧人居等內容。

中國房地產報記者通過梳理發現，度假世界系列產品中，復華在九寨溝、黃山、北京和濟南四地分別計劃投資25億元、16億元、70億元及150億元。

未來世界產品系是復華文旅圖謀中重倉領域，公司將在長春、濟南、長沙和北京落地，每個項目的投資額也分別高達80億元、100億元、100億元和300億元。

未來城市產品相對較少，目前僅籌劃在海南樂東建設復華未來城市，總投資額80億元。記者粗略計算，僅復華目前在國內的文旅產品投資已經高達920億元。此外在澳大利亞、塞浦路斯以及紐約復華目前也計劃布局一些文旅項目，按照此前17%的海外投資計劃，復華目前的文旅投資“版圖”已經超過1000億元。

這并不是全部，一份制作精美的《復華文旅企業介紹》PPT向外界釋放了復華文旅的野心：“復華文旅設定在五年內，進入中國文旅投資運營商前三名，不動產及內容運營資本價值超萬億，資產貨值超萬億。”

PPT詳細闡述了這種3年千億、5年萬億的路徑：復華控股通過并購+整合+運營+出售；自建+整合=運營+證券化；自建+運營+出售；自建+運營+資產證券化等方式，營造平臺化生態鏈式商業模型，實現短期的快速擴張。

用簡潔的語言概括復華文旅所謂的生態鏈模型，就是“輕資產化”。

王新曾在多個場合公開表示，雖然復華現在開疆拓土，但一旦項目成功，品牌擁有影響力，那么他就可以大膽地啟動輕資產模式。

他認為：“輕資產模式是文旅地產的出路，它可以消減開發商的資金鏈壓力，因為多數資金將來自房地產基金、信托等方面。這樣企業就能更好地發揮設計、建造、招商及管理方面的專業才能。”

其言鑿鑿，但是復華以小博大的能力似乎也有據可查。據中國房地產報記者了解，復華文旅僅是復華控股旗下一個組成部分，而后者在2013年成立，注冊資金雖然名曰10億元，但大股東王新實繳僅有4507萬元。

據復華披露的財務預測，到2020年，復華控股將實現年總營業收入突破1100億元，投資并購累計實現1200億元，地產開發累計收入突破2000億元大關，地產開發銷售板塊年收入突破800億元，其中海外地產占17%，資產管理經營收入達到300億元。

資本玩家還是故事大王

有受訪者認為，復華控股作為金融機構快速切入文旅地產，高歌猛進逆勢而動的策略顯示了掌舵者王新用金融改造傳統文旅操盤方式的高超財技。

記者從多個渠道獲悉，王新早年以凈化水設備起家，經營（全時）連鎖便利店，后涉及資產管理，榮膺2015年度中國最受尊敬企業風云人物、2015瀚亞資本·胡潤全球華人富豪榜。

目前王新控制的復華控股旗下有復華資產、復華投資參控股數十家有限合伙企業。公開資料顯示，復華控股是集資產運營（東研環境、復華置地、全時集團、復華標準生命）、資產管理（復華資產、復華國際）、投資并購（復華投資）三大業務板塊的大型控股集團。

其中北京復華旅游文化發展有限公司，參控股多個文旅項目公司；復華資產是復華控股全資子公司，2010年成立。主業為私人銀行服務，實際上是復華控股募資的重要通道；復華投資，注冊資本1億，專業于投資銀行業務。依托復華控股強大的產業背景和資本實力，從事財富管理、資產管理到生命管理的全方位、定制化、多元化的服務，亦是復華控股資本運作的重要渠道。

此外復華控股官網顯示，公司已持有多塊私募管理人牌照以及保理牌照、融資租賃牌照、家族辦公室、香港4號牌照、香港9號牌照等。

在此金融圖譜之外，中國房地產報記者了解到，隱藏在復華控股背后的關聯公司北京瀚亞世紀資產管理有限公司（下稱“瀚亞資產”）實際上是“復華系”中專業從事地產金融投資的公司。

公開資料顯示，北京瀚亞世紀資產管理有限公司，是擁有國際性資產管理業務資格的企業。不僅開發海外房地產或股票基金等產品，還通過推出投資移民和投資咨詢等增值服務，向全球華人提供更為多元化的服務。其公司主營業務為代銷理財產品，也自己發行部分私募基金產品。

一位接近復華控股的消息人士透露，瀚亞資產負責為復華文旅旗下項目融資，復華文旅開發營運的文旅項目，又為其融資做背書。復華控股對外說復華投資已在新加坡上市股票代碼IH5，中國瀚亞在香港上市股票代碼08312。“但是事實上與這兩家公司關聯關系有待考證，也有可能是拿上述兩家企業做信譽背書，其實無直接關系。”

除了在金融實力上有夸大之嫌，復華在自身能力的介紹上也偏愛將自己與地方政府進行捆綁。前述PPT透露，“（復華與地方政府）尋求成立項目專項開發委員會為項目開發服務，涵蓋法律、稅務、市政、行政等相關職能；項目用地開發政府提供完整地塊，在土地購入價格、容積率、商業占比、自持占比、稅收等方面提供優惠條件，區位內交通配套、水電等市政配套到位；項目運營中，面對客戶（政府）會給予商戶相關系列有優惠政策”。

也有專業人士認為，這種突破認知的發展速度考驗的更多是“講故事”的能力，這也是很多類似企業愿意展示自己與政府良好關系的原因之一。

自融與返租

如果說講故事是讓自己的夢想得到認同的無奈手段，私募基金+售后返租成為復華控股將“故事”變為真金白銀注入文旅地產的現實路徑。

中國房地產報記者梳理發現，目前已投入銷售的麗江復華度假世界項目，以及在建的長春復華未來世界等項目，前期均通過發行私募基金產品來籌措開發建設資金，在銷售端則采取售后委托經營的方式，出清產品。

麗江復華度假世界作為復華控股的得意之作，是復華置地（復華控股子公司）斥資60億打造的主題度假綜合體，占地1400畝，包括600畝地產項目，800畝商業配套。具體包括三大主題風情商街、五家主題酒店。

據麗江市房管局網站顯示，麗江復華壹號院·悅境項目、麗江復華壹號院·源著項目、麗江復華壹號院·君臨項目、麗江復華壹號院·復華七星酒店均處于預售階段，產品包括別墅、產權式酒店公寓，40年產權，合計占地面積約17.56萬平方米。

據門戶網站顯示，目前該項目市場均價在15000~18000元/平方米，其官方微信顯示今年4月份銷售額已超過2億元。

據不完全統計，截至目前，該項目合計發行5期私募基金，每期2億元，募集金額10億元。

以麗江地產投資專項私募基金一號為例，融資規模2億元，12個月，100萬元~300萬元的年化收益為9.5%，300萬以上10%；24個月的產品，100萬元~300萬元的年化收益率是10.5%，300萬以上為11%。

據介紹，基金具體是以增資擴股形式投資于麗江紅樹林旅游文化地產開發有限公司，資金最終用于麗江復華度假世界的后期開發建設及運營管理。還款來源為物業銷售，經營性項目經營性收入，銀行貸款置換，復華置地進行股權回購，復華控股提供流動性支持。

為增加產品的安全性，產品承諾如復華置地未按約定進行股權回購，基金管理人可引入第三方提供流動性支持。

復華資產管理有限公司（復華控股子公司下稱復華資產）前員工在接受中國房地產報記者采訪時表示：“復華資產發行的私募基金，其實都是公司項目自融，擔保措施就是各公司旗下資產，前期兌付都不存在問題，后期不好說，很多基金產品都是在快到期時，通知客戶續約，很少有中途退出來的。”

此外，長春未來世界項目，也是通過私募基金的途徑籌措開發建設基金，長春復華未來世界項目投資專項1號基金(契約型)，募集規模2億元，3年期，預期年化收益率高達14%~19%。

據記者了解，私募基金做備案發行產品，都是募集三方資金，自融情況不被允許。但是由于并沒有明確的規定，所以監管漏洞下一些私募在此灰色地帶頻繁打“擦邊球”。

除此之外，記者了解到復華度假項目在銷售過程中承諾售后高息返租，而這種做法同樣存在違規之嫌。

在一份公開的關于復華度假世界售后返租的宣傳資料顯示，高端別墅酒店投資收益：購買就可簽訂12年的委托經營合同，前6年每年業主按照該套房產銷售總價的8%的收取分紅，季度進行結算分紅，后6年按照本酒店客房收入的40%收取分紅。

前兩年的分紅一次性在房款中扣除，12年的委托經營合同到期后，可續簽10年的委托經營合同，并按照本酒店客房收入的40%收取分紅。

在12年的委托經營合同到期后，如果業主不想再持有該套房產，將按原價回購房產，保證客戶無投資風險。

另一個吸引顧客的方式，全球換住（復華海內外項目自由換住，通過國際度假交換平臺提供近120個國家，超過4000家以上酒店的換住權）。

據復華文旅營銷王總監介紹，“目前在售的有別墅和公寓，40年產權，目前已開發三期，公寓部分20年托管期，前期10年8%的年化收益，后期則以酒店客房營業額進行4:6分賬；別墅部分委托經營期為12年，前6年8%，后6年按照客房營業額進行4:6分賬。”

復華文旅采取售后返租承諾收益的銷售形式，雖然可以快速去化，回籠資金，但是潛藏的風險卻不容忽視。

北京華秀律師事務所王律師表示：“這種情況屬于典型的違規銷售，潛在的法律風險在于收益承諾能否及時兌現。”

他指出，2006年，住房和城鄉建設部發布《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》，明確表態：對承諾售后返租、返本銷售的，予以嚴肅處理。

2011年1月4日，最高人民法院頒布《關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》，該解釋第二條規定：“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后返租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，將被以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。”

前述咨詢機構人士也指出：“復華文旅操盤模式，從技術和邏輯推演上都可以做到天衣無縫，但實際運作都需要完成一個‘交圈’，就是真的提高了效率（或實現了匹配收益），而不是空耗能源的空轉（借新還舊），還要考慮外部政策不確定性。”

在不斷從嚴的房地產調控政策下，融資路徑全線收緊，金融監管不斷加強。復華控股擦邊球式融資潛藏的風險，或將成就王新的萬億文旅帝國，也可能成為引爆危機的導火索。