“判決確認……簽訂的《成都市存量房買賣合同（自由成交）》無效。”收到一審判決書后，81歲的胡老太反復看了很多遍。提心吊膽了1年，她總算放下心來。
退休前，胡老太任職于蘭州一家科研單位，是研究所的副研究員。2008年前后，胡老太一人來到成都生活。2014年，她經人介紹投資吉林一家公司的食品項目，不到1年先后投入176萬。花光全部積蓄后，她又把唯一住房抵押借款90萬投入公司，到2017年5月，胡老太才被告知房子早就被賣了抵債。
為了拿回房子，胡老太三個女兒作為原告，把母親和房屋買受人告上法庭。近日，法院最終確認此房屋買賣合同無效。盡管拿回了房子，但接近200萬的“投資”卻至今本息無歸。為此，胡老太的女婿帶其到公安局報案。成都商報記者獲悉，目前警方正在調查中。
他們的“套路”
“情感”攻勢
胡老太老家在四川大竹，年輕時和老伴一起到甘肅蘭州工作定居。2002年，思念家鄉的老伴和胡老太到成都買下了一套160平方米的躍層房，位置毗鄰錦江。1年后，老伴因肺癌去世，胡老太到成都把房子登記在自己名下。
2008年前后，胡老太從蘭州搬到成都生活，而三個女兒因工作分別在不同的城市定居。
剛到成都的前幾年，胡老太說她一直很謹慎，從不輕易讓人登門。但2014年，經熟人層層牽線，胡老太結識了吉林市晨軒商貿有限責任公司（下稱吉林晨軒公司）成都水碾河辦事處的工作人員劉家利、白桂紅、張靜等人。“他們對我非常關心，知道我身上有些病痛，還拿來按摩的機器，也常給我買營養品，到家里陪我，連老鼠都幫我除。我那時真覺得他們比自己孩子還要親。”這幾個人向胡老太介紹了其公司的投資項目，承諾投資周期短、前景好，而且回報利息高。
為此，胡老太和其他幾個老人專程跑到吉林“考察”，見到了吉林晨軒公司的法定代表人馮輝。隨后不到1年，胡老太陸續向該公司投資數十次，總金額達176萬元。雖然說是投資，但胡老太與該公司簽訂的是借款合同，借款方為吉林晨軒公司，出借方為胡老太，借款月利率為2%。幾十份合同，借款期限從6個月到1年不等。但迄今為止，胡老太本息都沒有收到過。
抵押房屋
兩年多后發現房子被賣
2014年底，張靜等人告訴胡老太，公司陷入困境急需錢周轉，希望胡老太能用房屋抵押幫助公司貸款100萬，算是借給公司的。不然公司倒閉了，她之前投進去的錢也拿不回來。
2014年12月10日，水碾河辦事處的近10名員工聯名簽字寫下一份擔保書，載明“胡老太以其160.34平方米的住房一套用作抵押，貸款100萬，使用2個月。以擔保人一套房子、兩輛車子作為抵押物。2個月后清賬，解除胡老太抵押手續，還其房產證。”
同年12月12日，胡老太第一次見到借款人張萬容，并于當天和張靜一起共同向張萬容借款100萬，借款期限1個月，月息2%。其中，胡老太借90萬，張靜借10萬。雙方簽訂了《借款協議》后，又同步形成了《抵押合同》，分別用胡老太和張靜的房子作為借款抵押。同日，張萬容將100萬借款全部轉入張靜的銀行賬戶。張靜則表示，這錢只是經過了她的賬戶，她馬上就都轉給了公司其他人。
2015年4月8日，胡老太與第三人廖華簽了一份《委托書》，授權廖華代為出售、過戶等全權處置她房屋的權限，且委托相關部門對上述委托進行了公證。胡老太說，公證是張靜等人帶她去的，但始終沒見到廖華，也不知道廖華什么時候簽的字。5個月后，廖華代表胡老太作為賣方，與張萬容的兒子楊偉簽訂了一份《成都市存量房買賣合同（自由成交）》（下稱房屋買賣合同）。該房屋最終以65萬的價格成交，但成都商報記者查詢二手房中介平臺發現，同一個小區約160平方米的躍層房在當時的市場價約為160萬元。根據楊偉2015年買房時繳納契稅的單據顯示，該房屋報稅價格也達到了近120萬。
除了成交價遠低于實際價值外，事實上楊偉從未向胡老太或廖華支付過這65萬購房款。對此，楊偉和張萬容在法庭上表示，因為胡老太沒有按時還錢給張萬容，這房屋是作為欠款本息抵償給她兒子的。
2017年5月，張靜和張萬容一起找上門來，胡老太才知道自己的房子早在2015年就被賣掉了。
訴訟策略
女兒“告”母親得以保住房子
很快，胡老太的女兒得知了母親房子被人賣掉。母親每天難過流淚，讓她們既生氣又心疼，“我母親一直是個很有主意的人，我們都很尊重她。這些年，她投資、抵押房產全部瞞著我們。逢年過節來看她也都挺好的，哪知道成這樣。”羅女士說。
為了拿回房子，2017年7月，羅女士和兩個姐姐作為原告，把母親和楊偉告上法庭。“房子是胡老太老伴在世時兩人一起買下的，雖然房屋登記在胡老太名下，但也屬于夫妻共同財產。她老伴去世后，房子的一部分應作為遺產處理，由胡老太和三個女兒繼承，所以胡老太自己不能處置房子，那房屋買賣合同也就無效了。”原告代理律師孫霞告訴成都商報記者，讓女兒告母親其實是種訴訟策略，只有法院判決房屋買賣合同無效，胡老太的房子才能保住。
這份至關重要的房屋買賣合同究竟有沒有效力？對此，一審法院成都市武侯法院認為代理人無權替老人賣房抵債，而且房子還有三個孩子的份額，胡老太也無權獨自處置房屋。
案件中，雖然有證據證明胡老太向廖華出具了經公證的《委托書》，但廖華代表胡老太賣房抵債的行為不是《委托書》中的代為出售房屋行為，未經胡老太追認，屬于超越代理權限的無效行為。而楊偉也不是善意購房人，約定的購房價明顯低于報稅價格、抵押價格和市場價格，且沒有支付任何購房款。楊偉聲稱胡老太欠他母親錢，但楊偉并不是合法債權人，不能以此換取房屋。因此，法院認為廖華代理賣房并過戶以抵債的行為無效。
此外，法院認為房子是2002年購買的，那時胡老太老伴還在世，房子是夫妻共同財產，胡老太無權一個人處分該房屋。
基于以上理由，法院最終確認此房屋買賣合同無效。
本息難歸
涉事公司曾被列失信名單
“感謝他們（法院）幫我保住房子，這下我能睡個安穩覺了。”6月29日下午，成都商報記者在胡老太家中見到了她，年過八旬的胡老太頭發花白，駝背有些嚴重。客廳沙發上，擺滿了之前打官司用到的材料。此前吉林晨軒公司欠她的借款以及承諾的利息，胡老太還一分錢都沒收回來。
成都商報記者聯系到吉林晨軒公司法定代表人馮輝。馮輝承認，雖然說是投資項目，但實際是借款，到目前為止確實沒有還過胡老太本金和利息。“那時公司運作出現一點問題，需要流動資金。我們是干實體經濟的，做實在事，只要賺到錢了就會連本帶息給胡阿姨的。”那么何時會賺到錢？馮輝表示，“估計今年年末、明年下半年公司情況就會好轉。有錢就會還。”
成都商報記者查詢國家企業信用信息公示系統發現，吉林晨軒公司曾因民間借貸糾紛和合同糾紛被多次起訴，并被法院立案執行所欠債款。2013年，因沒有償還借款32.5萬元，吉林晨軒公司被列入失信名單。2015年8月，又因沒按規定公示年報，吉林晨軒公司還被列入企業經營異常名錄。
根據成都市錦江法院2017年9月的判決書，前文提到的吉林晨軒公司工作人員劉家利因犯非法吸收公眾存款罪，被判刑期一年六個月。其中，公訴機關指控，自2013年3月起，吉林晨軒公司（更名前為吉林市華輝商貿有限責任公司）以投資食品公司、旅游度假區等多個項目為由，面向社會宣傳，并與51名投資人簽訂借款合同，承諾月息2%。
此前，胡老太的女婿曾帶她到公安局報案，舉報吉林晨軒公司。成都商報記者從該公司成都水碾河辦事處所在的轄區警方獲悉，的確接到過胡老太以及其他人對該公司的報案，目前警方正在調查中。
律師提醒：
老年人應警惕“親情營銷”
不要隨意在文書上簽字
“現在老年人聽信他人宣傳投資、理財等收不回本錢的事情時有發生，建議社區、街道辦、派出所等基層組織可以舉辦更多的普法活動，選用真實典型的老年人投資失敗或者上當受騙的案例，形象地讓老年人理解和接受背后的法律知識，謹慎投資理財。”泰和泰律師事務所律師周冬平認為，作為小區物業或者業委會，如果發現經常有陌生人到獨居老人家中，可多加提醒業主或及時找到街道辦等組織，防患于未然。
四川有同律師事務所律師張柄堯認為，“老年人對他人‘親情營銷’的模式應當高度警惕，陌生人不會無緣無故對你那么好。當對你個人財產有企圖時，老年人一定要慎重。大額財產，尤其是對房屋這樣的不動產進行處分時，最好跟子女商量。而作為子女，應給老人更多關懷，及時了解到他們的最新情況，以免給不法分子可趁之機。另外，不能輕易委托陌生人辦事，也不要隨意在文書上簽字。” （原標題：公司“親情營銷”勸投資 81歲副研究員近200萬積蓄本息難歸）