圖片來源：視覺中國

  7月31日政治局會議傳遞了“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”的重磅信號，同一天深圳樓市調(diào)控再度升級！繼深八條以后，深圳針對住房限售、企業(yè)買房、夫妻離婚用三成首付買房、企業(yè)以租代售再度出手嚴(yán)控，要把房地產(chǎn)市場的投機(jī)投資的漏洞全面堵死。

中共中央政治局7月31日召開經(jīng)濟(jì)工作會議，會議要求，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

中泰首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷點(diǎn)評稱，不管房產(chǎn)稅出不出，房價(jià)如繼續(xù)上漲，就意味著向經(jīng)濟(jì)危機(jī)逼近，因此，要堅(jiān)決遏制，這似乎成為共識。

同一天深圳發(fā)布《深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國土委等單位關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱“通知”)，針對當(dāng)前市場上存在的假離婚購房、投機(jī)炒房等市場亂象進(jìn)行了針對性的打擊。

通知中提到，暫停企事業(yè)單位、社會組織等法人單位在本市購買商品住房。

居民家庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不動產(chǎn)權(quán)利證書之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

對購房人離婚2年內(nèi)申請住房商業(yè)貸款或公積金貸款的，各商業(yè)銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低于70%執(zhí)行；若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的按貸款首付款比例不低于30%執(zhí)行。

易居研究院副院長楊紅旭點(diǎn)評稱，企業(yè)限購、限售三年、離婚限貸，深圳房價(jià)認(rèn)跌吧！

以下是通知中出現(xiàn)的四大重點(diǎn)：

第一、暫停企業(yè)購房

加強(qiáng)法人單位購買住房管理：即日起，停止辦理企事業(yè)單位、社會組織等法人單位購買新建商品住房和二手住房網(wǎng)簽手續(xù)。不過在通知發(fā)布之日前已辦理網(wǎng)簽的，可繼續(xù)完成交易。

由于深圳執(zhí)行非深戶買房要求繳納五年社保的嚴(yán)格限購政策，過去炒房者能通過成立公司，以公司名義買房規(guī)避限購。一個(gè)實(shí)際案例是，今年上半年，深圳數(shù)個(gè)豪宅盤通過搖號入市，為了加大購買成功率，不少購房者通過注冊多個(gè)公司進(jìn)行搖號。顯然，通知正在嚴(yán)密封堵公司買房的漏洞。

深圳房地產(chǎn)評論員尹香武則認(rèn)為，深圳此前開盤的數(shù)個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目中，注冊公司買房的行為較多，款項(xiàng)已經(jīng)交了，認(rèn)購合同也已簽了，現(xiàn)在突然被停止網(wǎng)簽，會引起不少已交款但還沒有網(wǎng)簽的人士異議。

第二、加強(qiáng)商務(wù)公寓銷售和運(yùn)營管理

通知對商務(wù)公寓的銷售和運(yùn)營管理上也提出了更嚴(yán)格的要求。即日起，深圳各類新供應(yīng)用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售，并且企業(yè)整體持有年限與土地出讓年限應(yīng)當(dāng)一致，也就是說要求企業(yè)全部自持。

另外，商務(wù)公寓被要求對外出租單次租期原則上不超過10年，此舉打擊的正是市場上一些公寓通過長期的租賃使用權(quán)，行“以租代售”之實(shí)的行為。

同時(shí)通知要求，商務(wù)公寓五年內(nèi)限售——“自發(fā)布之日起，個(gè)人、企事業(yè)單位或社會組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓，自取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓”。

而如果在7月31日之前已辦理網(wǎng)簽但尚未取得不動產(chǎn)權(quán)利證書的，不在禁止轉(zhuǎn)讓之列。

有觀點(diǎn)表示，2017年初至2018年4月下旬，深圳企業(yè)法人購買一手商務(wù)公寓2011套，占總套數(shù)的16.9%。北京廣州上海均已將商務(wù)公寓納入限購范圍。

這個(gè)措施將使全市月81.1%的商務(wù)公寓將被鎖定交易。該政策實(shí)施可能導(dǎo)致商務(wù)公寓投資需求下降，由于全市商務(wù)公寓面積僅占商品房面積的0.4%，對全市經(jīng)濟(jì)增長影響不大。

第三、新購住房3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓

這一項(xiàng)也被認(rèn)為是對購房者影響最深的一項(xiàng)，通知發(fā)布后，深圳居民家庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不動產(chǎn)權(quán)利證書之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

也就是說，深圳要正式執(zhí)行三年限售了，日后住房的流動性會被緊鎖，讓不動產(chǎn)成為真正的不動產(chǎn)，響應(yīng)國家“房住不炒”的號召。

第四、夫妻離婚用三成首府買房

除此外，離婚買房的漏洞也被堵死。通知要求，購房人離婚2年內(nèi)申請房貸，需要首付七成。不過，無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的首付三成、離婚前家庭僅有1套住房首付五成。

通知還提出，進(jìn)一步加強(qiáng)新房的銷售管理工作，引導(dǎo)房企盡可能采用“線上誠意登記、公證搖號”、“線下公證選房”的模式開展銷售工作，并全程監(jiān)管搖號、選房過程。

專家點(diǎn)評

對于本次通知，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，今年3月，“三價(jià)合一”政策的落地，打擊二手房“陰陽合同”、“偷稅漏稅”行為，壓縮房地產(chǎn)投機(jī)生存空間。深圳新建商品住宅價(jià)格連續(xù)21個(gè)月下降，二手市場亂象初步得到治理。

但是，房地產(chǎn)市場形勢還不穩(wěn)定，市場投機(jī)炒作仍比較明顯；特別是新房市場，近期出現(xiàn)了企業(yè)參與炒房、個(gè)人借助離婚炒房、利用商務(wù)公寓炒房等現(xiàn)象，對房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展帶來不利影響。這正是調(diào)控升級的背景。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，通知是很明顯的一對一的、有針對性的政策，投機(jī)者想通過離婚買房、投資公寓、實(shí)現(xiàn)短炒，以后都變成不可能的事情，通知的效果就是補(bǔ)漏洞的、靶向治療的效果。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，深圳在一線城市首個(gè)全面升級限售，對于市場來說影響比較大。

首先，深圳作為一線城市，在6月份統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)中，新建住宅與二手房住宅均環(huán)比上漲0.3%。調(diào)控依然是為了避免樓市出現(xiàn)明顯的上行現(xiàn)象。

深圳最近不僅僅樓市調(diào)控政策加碼，房地產(chǎn)的利率也出現(xiàn)了繼續(xù)的上行。四大國有銀行、招行、中信等銀行在深圳房貸市場的首套房利率已全部上浮15%，二套房上浮20%。

其次，深圳本身執(zhí)行的調(diào)控政策限購等均比較嚴(yán)格，本次在一線城市中第一個(gè)開始了全面升級限售，對于市場來說影響比較大，基本杜絕了短期炒作的可能性，市場有望繼續(xù)回歸平穩(wěn)。

第三，深圳的政策主要是針對過去調(diào)控的繼續(xù)加碼與繼續(xù)打補(bǔ)丁。其中針對公寓類的政策也是深圳歷史最嚴(yán)格。

第四，特別針對離婚買房人群，明確提及了要求2年內(nèi)懲罰性的首付，有利于減少投機(jī)。

第五，作為西安、長沙、杭州、上海后，全國第5個(gè)發(fā)布企業(yè)不得購買住房的政策，利用企業(yè)購買住宅的，除了少數(shù)公寓投資企業(yè)外，大部分都是短炒客。投機(jī)需求集中。所以針對這類型購房者進(jìn)行調(diào)控，是房地產(chǎn)的補(bǔ)缺政策。

暫停企事業(yè)單位買住房，這一政策有可能繼續(xù)向多個(gè)城市蔓延。對于供需結(jié)構(gòu)緊張的城市來說，這個(gè)政策對于緩解市場供需緊張有明顯的影響。在其他大部分一二線城市，都有企業(yè)買房的現(xiàn)象。預(yù)計(jì)這一政策有望多城市復(fù)制。

本文僅供投資者參考，不構(gòu)成投資建議。