原標(biāo)題：房地產(chǎn)調(diào)控，正焦灼
房地產(chǎn)調(diào)控，也要觸動利益，這比觸及靈魂還難。
正解局出品
焦灼。
這個前幾年關(guān)于反腐工作定性的詞匯，在分析房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢時，卻第一時間出現(xiàn)在我腦海中。
昨天（7月31日），半年經(jīng)濟(jì)工作會議召開了，這是年中最重要的會議之一。
今天，主要談?wù)?個問題：
1.這個會議到底透露出什么樣的房地產(chǎn)調(diào)控政策信號？
2.此次調(diào)控可能對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么樣的影響？
01
所有政策分析，都需要了解其背景。先簡單嘮叨幾句這次會議的情況。
在當(dāng)前的權(quán)力架構(gòu)中，這次會議規(guī)格是非常高的。以經(jīng)濟(jì)為主題的會議，基本上每年4、7、10、12月都會召開，以“分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作”。比如，今年一季度的會議就是在4月23日舉行的。
這4次會議中，除了12月的年度經(jīng)濟(jì)工作會議，又?jǐn)?shù)半年這次會議最為重要，因?yàn)椋肽赀@個時間點(diǎn)可攻可守，反映著最高決策層對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大勢的評估、判斷，以及接下來的工作思路。
2017年半年會是在7月24日召開的，今年因?yàn)橹饕I(lǐng)導(dǎo)出訪非洲，出席金磚國家領(lǐng)導(dǎo)人會晤，所以，在時間上比去年晚了1周。
可以說，這次會議給我們了一個難得的了解決策層經(jīng)濟(jì)工作安排的機(jī)會。
02
盡管這次會議談到很多方面，但在房地產(chǎn)熱的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控成為了普通人唯一的關(guān)注點(diǎn)，這也和大部分人切身相關(guān)。
對下半年工作安排，是這樣說房地產(chǎn)調(diào)控的：
下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。
最直接的判斷是，決策層將房地產(chǎn)調(diào)控提到了前所未有的高度。
僅從形式上看，新聞中以這樣長篇幅，單列一條就房地產(chǎn)調(diào)控單進(jìn)行部署，近來幾乎是沒有過的。比如，2017年年中會議中關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控就一句話“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機(jī)制。”今年一季度會議，要求“要推動信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發(fā)展，及時跟進(jìn)監(jiān)督，消除隱患”，也只是點(diǎn)題。
其次，更實(shí)質(zhì)的是，這次徹底給樓市調(diào)控政策定調(diào)。
03
“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題”，這是個新提法。其實(shí)既是向地方喊話，更是向市場、所有參與者喊話。
一是房地產(chǎn)市場存在問題。
這個問題最集中體現(xiàn)在7部委正在30個重點(diǎn)城市開展的專項(xiàng)治理行動中：打擊投機(jī)炒房行為和房地產(chǎn)“黑中介”，治理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為和虛假房地產(chǎn)廣告。
對這些問題，不諱疾忌醫(yī)。
二是大家不要心存僥幸，這次是下了決心要解決這些問題。
客觀地說，今年前幾個月，大家對房地產(chǎn)市場調(diào)控有相對一致的看法。但是從6中下旬以來，又對很多政策出現(xiàn)了誤讀。
比如，當(dāng)時國開行“棚改新政”出來，大家覺得調(diào)控升級了，三四線要涼涼，可后面又被辟謠說，并沒有一刀切。
又比如，一個多周前一次會議說到，“貨幣政策需松緊適度”，要擴(kuò)大內(nèi)需，積極財政政策要更加積極。這些又讓很多人聯(lián)想到10年前的4萬億，認(rèn)為房價又要起飛，市場開始躁動起來。
這次其實(shí)是再次表明最高決策層的態(tài)度：對房地產(chǎn)調(diào)控不放松。
房地產(chǎn)這個穩(wěn)增長的“夜壺”，要被拋棄了。
04
“堅(jiān)決遏制房價上漲”，少了兩字，含義卻大不同。
這次用的是“堅(jiān)決遏制房價上漲”，和我們耳熟能詳?shù)恼f法少了關(guān)鍵的倆字“過快”，也就是說，先前說的是“堅(jiān)決遏制房價過快上漲”。
我們知道2016年時，針對房地產(chǎn)一飛沖天的情況，當(dāng)時，幾乎是以“軍令狀”的形式來加強(qiáng)調(diào)控，除去貸款、購房政策等，其實(shí)，普通人并不知道真正的決策目標(biāo)是什么。
但是，前幾天新華社一則關(guān)于合肥的消息卻無意間透露了。
關(guān)鍵說明，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)至少包括：房價環(huán)比不上漲、價格指數(shù)不突破、不再出現(xiàn)新地王。
當(dāng)然，熟悉公文的朋友知道，其一，這三點(diǎn)用了引號，表明這不是合肥發(fā)明的，肯定是一個重量級人物或者文件里說的，其二，這三個目標(biāo)也許有定語，比如，重點(diǎn)城市之類，但合肥處于政策范圍之內(nèi)。
這次會議將“堅(jiān)決遏制房價上漲”明明白白寫出來，也就是要求全國都這么干。
另外值得一提的是，這次說到“加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。”其實(shí)，這個長效機(jī)制我們知道，其中，重要一個內(nèi)容就是房地產(chǎn)稅，這個不展開了，關(guān)注“正解局”的朋友知道7月17日的文章《這個部門也開始說房地產(chǎn)稅了，透露出3個重大信號》已經(jīng)提前分析過了。
05
開頭，我就說，看完政策我的第一感覺是，房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢十分焦灼。
為什么這么說？
這次會議對下半年經(jīng)濟(jì)形勢研判，有個提法是“外部環(huán)境發(fā)生明顯變化”。其實(shí)指的主要是中美在外貿(mào)領(lǐng)域的摩擦。可以說，當(dāng)前摩擦對中國經(jīng)濟(jì)的沖擊逐步顯現(xiàn)出來了。
保持經(jīng)濟(jì)增長很重要，但我們知道經(jīng)濟(jì)發(fā)展就“三駕馬車”：投資、消費(fèi)、外貿(mào)。
先說投資。現(xiàn)在中國債務(wù)總規(guī)模已經(jīng)達(dá)到200萬多億，就算年利率5%，一年付息就超過10萬億。現(xiàn)在，我們還要加大基建等投資，但是可以說，擴(kuò)大投資的空間不大了。
再說外貿(mào)。2017年中國對外貿(mào)易總額已高達(dá)4.1萬億美元，居世界第1。即便是中國商品更加便宜、有競爭力，但是，帶來的貿(mào)易摩擦也在加大。
海關(guān)數(shù)據(jù)，2018年上半年，中國對美出口增長5.4%，同比下降13.9個百分點(diǎn)。其中，6月增速下降23.8個百分點(diǎn)。
所以，外貿(mào)增長空間也有限。
中國發(fā)展不能停步。發(fā)展靠什么？要靠內(nèi)需、消費(fèi)。這些年，政策層也一直在提倡擴(kuò)大內(nèi)需。
但實(shí)際呢？這些年來，樓市火爆、房地產(chǎn)市場野蠻生長，已經(jīng)嚴(yán)重擠壓了內(nèi)需，大家根本沒錢去消費(fèi)，或者有錢了就去買樓。
中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長陳彥斌曾表示：
中國家庭部門杠桿率高達(dá)110.9%，已經(jīng)超越美國。到2017年末，中國家庭部門的杠桿率高達(dá)110.9%，甚至已經(jīng)高于美國家庭部門的杠桿率水平（108.1%）。
但其實(shí)，大家都心知肚明，這些錢去哪兒了？去炒房、買樓了。
這幾年即便樓市調(diào)控不斷加碼，貸款、購房政策不斷收緊，但是，信用貸入市、假離婚等等總在不斷突破調(diào)控政策。
這次會議雖然定調(diào)“堅(jiān)決遏制房價上漲”，這個目標(biāo)是很清楚、可量化的。
但正式實(shí)施，卻還面臨著不少困難。
下面是讀者朋友在先前文章的一個留言：
先是地方政府。這些年來，大拆大建，樓越來越高，路越來越寬，背后是地方政府債務(wù)越背越沉。財政部數(shù)據(jù)，到2017年底，全國地方政府債務(wù)余額達(dá)到16.47萬億元。
另外，還有政府平臺等隱性債務(wù)，國際貨幣基金組織估計2016年底中國隱性債務(wù)規(guī)模約19.1萬億元，國內(nèi)學(xué)者、機(jī)構(gòu)估計范圍在30—50萬億元之間。
這些債要還。先前已爆出，某市領(lǐng)導(dǎo)召集銀行、銀監(jiān)局、融資平臺公司的一把手開會,要求各家銀行下調(diào)貸款利率,配合化解沉重的債務(wù)。
現(xiàn)在地方已經(jīng)沒錢了，債要還，基建還要搞。錢從哪兒來？可以挖潛的，賣地是重要一項(xiàng)。
還有開發(fā)商，前兩年瘋狂拿地，“地王”怎么解套？房地產(chǎn)如果降溫了，“高周轉(zhuǎn)”怎么搞？搞不好，企業(yè)就掛了。拿地、蓋樓、賣房……這個游戲怎能隨便按下暫停鍵。
更可怕的是，房地產(chǎn)占中國家庭總資產(chǎn)的比重超過75%（相比美國為30%左右），甚至不少家庭的全部身價都壓在房地產(chǎn)上。
今年丹東房價曾在2天里暴漲57%，去年雄安新區(qū)房價曾2天時間從6000元/㎡漲到25000元/㎡。
還有高杠桿的炒房客，這些人的訴求很一致，也很簡單：房價繼續(xù)漲。
連帶著銀行，以及房地產(chǎn)上下游，沒有一個期望房地產(chǎn)下滑。
所以，這就是我為什么說，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢焦灼。一方面，從長遠(yuǎn)、大局來看，房價不能再漲了，再漲將嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展，考慮到外部貿(mào)易摩擦，甚至可以說是助紂為虐。
但另一方面，幾乎所有房地產(chǎn)利益相關(guān)者都不希望房地產(chǎn)冷卻，甚至對于炒房客來說，不漲、不大漲就要賠錢。
以過往經(jīng)驗(yàn)來看，在房地產(chǎn)調(diào)控加碼時，都有聲音反映：房地產(chǎn)調(diào)控，遭碰“軟釘子”“軟抵抗”。
只是這次涉及的范圍更廣，近10年房價飆漲，裹挾進(jìn)了太多人。
所以，這次調(diào)控也將會更為艱難。
至此，已沒有錦囊秘笈。