原標題：西安開發商無證售房狀告業主欲收回房產，有業主敗訴合同無效
近日，房產開發商西安聞天科技實業集團有限公司（下稱“聞天科技”）以自己違法無證銷售為由，在商品房售出兩年后，將12名業主相繼告上法庭，欲收回所售房產，引發熱議。
8月6日，澎湃新聞（www.thepaper.cn）獲悉，今年4月2日，被起訴業主之一李女士與聞天科技確認合同無效糾紛一案，已在西安市長安區人民法院開庭審理。6月8日，法院下達判決書，判決聞天科技與被告李女士簽訂的《紫衫莊園內部認購合同》無效。
敗訴之后，李女士向澎湃新聞表示，判決書下來后，她對判決不服，現已依法上訴。
聞天科技前負責人徐龍光向澎湃新聞表示，聞天科技現已被西安龍湖地產發展有限公司收購，“當時雙方（聞天科技和業主）都有過錯，相信法院的判決，有很多證據只有在法院才能公開。”
長期關注房產領域案件的律師徐斌向澎湃新聞分析，從購房人的角度來看，按照《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規定，購房人可起訴開發商主張三部分賠償：第一是返還購房款及利息；第二是主張賠償房屋的增值部分；第三是請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
房價飛漲后，開發商想收回之前所售房產
8月4日，澎湃新聞報道了聞天科技在商品房售出兩年后，將12名業主相繼告上法庭，欲收回所售房產。
開發商要求法院認定此前與業主簽訂的《紫衫莊園內部認購合同》無效，其中一個關鍵證據就是，在簽訂合同時，原被告雙方均明知聞天公司開發建設的紫杉莊園項目沒有預售許可證。
聞天科技在起訴書中稱，（與業主）合同簽訂時，聞天科技未取得商品房預售許可證，按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，及《城市商品房預售管理辦法》第六條的規定，雙方簽訂合同為無效合同。
此前，因此事被開發商告上法庭的另一名業主王女士告訴澎湃新聞，2016年5月3日，她購買聞天科技紫杉莊園房產時，每平米折后僅售7070元；現在該房產售價已漲至每平米24000元左右，是原來價格的三倍多。
王女士等購房者質疑開發商借樓市漲價，想毀約收回房子獲取更大利益。
8月6日上午，與王女士同時購買了紫衫莊園（現名“龍湖·雙瓏原著”）房產的李女士向澎湃新聞證實，今年6月8日，她與聞天科技合同糾紛一案已一審宣判，法院判決合同無效。
李女士向澎湃新聞提供的判決書顯示，法院認為此案爭議焦點應為原、被告雙方所簽訂的《紫衫莊園內部認購合同》的性質，如涉案合同系商品房預售合同，則應適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規定確認該合同為無效合同。
長安區人民法院認為，涉案合同為商品房買賣合同，因原告在本案起訴前仍未取得商品房預售許可證，故原、被告雙方簽訂的該合同為無效合同。法院還表示，已向被告闡明合同無效之后果，因法庭辯論已經終結，且被告仍堅持其答辯意見，故其可另案起訴，本案不予處理。
李女士表示，判決下來后，她對判決不服，現已依法上訴。
聞天科技的工商資料顯示，該公司成立于2001年，注冊資金5500萬元。2017年12月22日，股東由徐光龍和徐金莉（分別出資275萬元、5225萬元）變更為陜西寶宸置業有限公司獨資；2017年12月26日，股東又由陜西寶宸置業有限公司變更為陜西寶宸置業有限公司和西安龍湖地產發展有限公司。
目前西安龍湖地產發展有限公司出資3300萬元，控股60%。
律師：認購合同是否被認定為買賣合同是關鍵
6日上午，聞天科技前負責人徐龍光在電話中向澎湃新聞表示，聞天科技已被西安龍湖地產發展有限公司收購，當時雙方（聞天科技和業主）都有過錯，暫無法回應。
“相信法院的判決，有很多證據只有在法院才能公開。”徐龍光說。
長期關注房產領域案件的律師徐斌就此分析認為，在商品房買賣的法律體系里，有兩種合同，一個是我們在買房的時候簽訂的認購書，另外一個是正式的商品房買賣合同。法律上通常把前者稱為預合同。
按照2003年最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱司法解釋）有三個規定：一是沒有預售許可證的買賣合同無效；二是如果認購合同內容詳細可以認定為買賣合同；三是如果開發商隱瞞沒有預售許可證的事實需要懲罰性賠償。
徐斌認為，這個案子分為兩個層次，第一是能否退房，第二是退房之后的賠償問題。從第一個層次來說，判決認購合同無效，雖然符合法律規定，但是違背了保護購房人利益的立法本意，讓購房人承擔了開發商的商業風險。
徐斌說，第二個層次來說，如果必然被退房，購房人面對一個艱難選擇，是堅持認購書就是認購書，還是認為認購書是買賣合同。如果堅持認購書就是認購書，因為正式購房合同尚未簽訂，開發商依然可以選擇“解除”認購合同。因為開發商不可能配合購房人簽訂買賣合同，購房人不能強迫開發商簽訂買賣合同，法院也沒辦法這樣判決。
“如果認定認購合同是購房合同，按照司法解釋，這份購房合同還是要歸于無效。雖然無效的后果也是退房，但是相對于約定簡單的認購書，司法解釋的規定要比合同對購房人更有利。”徐斌表示。