昨日傍晚，因急務中斷了呼倫貝爾青山綠水的美妙旅程，連夜飛返帝京。在呼和浩特轉機間歇，看到成打的微信稿子里，租金已成千夫所指。心有所感，遂下筆撰文，以呈拙見。

清早文至一半，看見了海保老弟轉發的胡景暉從我愛我家辭職的消息。

與相識有年的豪哥，虎軀微震，心頭大震。景暉曾奪北大高級別辨論賽魁首，才高八斗，錦心繡口，豪哥一向服膺其言。在此關鍵時刻，景暉又＊＊其行，心下又多了一份欽敬之意。

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（二十年前青澀其貌，二十年后青春其心）

盡管景暉辭職信感性居多，信息并不完整，豪哥亦隱約感覺，拙文中的主體觀點與景暉言行所蘊含之深意，似有暗合之可能。遂引之以為開言。

1

最近各方大罵租金上漲，矛頭直指幾家規模化經營的企業，如自X、 蛋X等，主要罪名是抬高房源收購價，然后再提高租金。

讓我們來向罵者和被罵者提幾個問題。

首先，規模化經營房屋租賃對不對，或說有沒有必要？

表面上看，這是響應多元化供應住房的號召，符合中央精神，政治正確，貌似沒錯。說貌似，是因為豪哥并不完全認同這一點（理由后面詳述）。

現實是，不管有沒有必要，千軍萬馬已經踏上了這條路。所以引發了第二個問題：企業做規模化租賃運營，想賺錢，有沒有錯？

罵者多為競爭同業，也是做生意的，我替你們回答：不管是根據亞當斯密的古典經濟學、中國社會主義市場經濟理論，還是隔壁王大媽的常識，做個企業想掙錢，那是天經地義的責任所在。

否則，員工的工資怎么發？國家的稅款怎么繳？銀行的貸款怎么還？

這幾樣做不到，社會穩定怎么維持？

既然一定要做規模經營，就需要規模性購入房源，而且還要賺錢。于是引發第三個問題：除了提高價格，你還有其它有效收購房源的辦法嗎？除了提高租金（幅度另議），你還有其它有效消化成本的辦法嗎？

2

先說規模性自營租賃的必要性。

在我看來，這么多企業規模性地自營房屋租賃，必要性沒有像它現在顯示的那么大。

從本質上看，房屋租賃就是一個C2C的生意。是一個供方（業主）和需方（租戶）都浩如煙海、繁若星辰的萬眾生意。它需要的幫助和介入，不外乎以下三個方面。

一、適當的中介服務。業主不便自己做或是自己做不經濟的環節，需要中介平臺解決，如集中式信息發放、看房驗房、信用擔保、金融服務等等。

這些中介也因為做這些（必要的）增值性服務，獲得了收入，并使這個商業模式得以確立。

但請注意，中介由此獲得的是公開透明的傭金性質收入，這些收入只占極小的百分比，不會對租金產生“定價權”式的重大權重影響。

二、公平完善的游戲規則。中介解決了商業上的閉環問題，但C2C模式的經營中，會出現無數涉及雙方利益的“糟點”，需要細致、嚴明而執行力強的法律法規，來維護這場萬眾參與的游戲的正常進行。

比如，業主霸王式的漲價和驅趕租客的行為，租客惡意拖欠租金和破壞住所設施的行為，這些問題，中介的能力解決不了，只能靠定規嚴明、執行有力的法治才能治本式解決。

三、市場出現某種失靈時，政府以良善初心和“埋單”行為，出手參與。

此處最需要政府出手之處，是在人們收入與租金相比差距過大時，予給程度不同的補貼。

不能只出口術，變相讓企業“埋單”，然后企業包裝后，再去“表外”和“股市”，讓吃瓜群眾“埋單”，學名叫轉移杠桿或轉嫁風險，俗稱“割韭菜“。

現在德國模式常被有司提起，那是一個最接近于“社會主義”的住房制度：低房價，多租賃，重管制。

但德國這樣做的前提，是政府自己很喜歡“埋單”，能夠享受到政府補貼者，占人口超過80%！

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有了上述三條保障，非主題化產品定位的普羅大眾的租房業務，就可以在C2C的基本框架下，“自我成立”并“正常運轉”。其含義包括，基本保證居民對住房租賃一般性的供與需，并在成千上萬市場參與者的充分博弈中，形成市場化的價格。

事實上，當下最薄弱的環節就是政府管理這一環節。有決策部門識者曾對筆者說過：中國租賃市場，重點“在管不在建”。

3

那什么時候需要B2C的運營商呢？

比如租期極短、對服務要求多或高、新房批量轉租以及需要大規模改善居住條件（特別是安全條件，如深圳城中村舊房改造）等等，這些會由酒店、酒店式公寓、開發企業派生出的資產管理等企業自營方式來解決。

但比起繁如星海的C2C租房市場來說，這些都是“少數派”，幾乎構成了另外一個行業，因為這些行業的核心技術和競爭力，已經不是提供住房這個層面了。

好了。現在再說一下規模自營租賃的可能性。

如果以極其進取的戰略，將自營租賃的范圍無限擴大，擴大到普通吃瓜群眾的普通租房需求領域，會發生什么？

一、增加成本之一：除業主、租房者和中介，又多了您這一份重量級的參與者，而你不能白干，要賺錢；

二、增加成本之二：你要大規模收房源，所用資金量大，中國沒有REITs，你只能借貴錢；

三、增加成本之三：作為二房東，你的租金出價就要比普通租客高，為吸引租客，你的附加服務要多，需要很多額外投資；

四、您引入的私募股權投資，要求的是超額回報，它的邏輯結果是：漲租金。

在中國房地產業，按漲價的難易程度排列：最難漲的是物業費，次難漲的是租金，相對最容易漲的是房價。

因為前二者都是潑出去的水，收不回，又更直接地牽扯到民生問題；而房價漲了，業主可以收回更大的一份。

當然，對于租房這件事，租客們會有許多訴求。比如房屋裝修得美一些，配套小資一些，咖啡館和棋牌屋等，鄰居質量高一些，能常遇到美女帥哥，等等。

但是，最大多數普通租客的訴求是性價比，也就是在居住條件過得去的情況下，房租盡可能便宜。

這是大勢！這是硬道理！如果你的擴張邊界，嚴重深入了這個領域，就有了逆大勢而為的可能，那么動輒得咎，就不奇怪了。

由此，是否可以得出“是誰逼高了租金”這個問題的答案？

一、有司在租賃領域的管理和財政支持缺位，導致租賃市場出現過多瑕疵；

二、企業“所醫非所癥”，以二房東身份自營式規模進入普通房屋租賃領域，增加了環節和成本，但相應的回報付之闕如；

三、高回報資本的助推，使得企業行為出現某種程度的失控；

四、如硬性出花樣增收，會大概率觸犯社會規則，比如此次漲租金超出合理水準事件。

4

有人會問：花旗國那么多自營的住宅運營商是怎么回事？

一是有REITs，提供的資金便宜，要求的回報不高，比定期存款或是國債高點就行；

二是REITs里面，政府減免了一層稅收，也就是說，對于鼓勵的事情，政府都會自己先買一部分單；在我天朝，則將鼓勵的事情推向股市集資，然后割韭菜；

三、花旗國經歷過完整的房地產周期，也就是有過房價大跌的年代，此時是買進資產的好時機，翹翹板效應之下，租金回報率就高了上去；

四、低！利！率！花旗國和他的友邦們，長期實施接近于零的低利率，使得這種在天朝看來“微利”的生意，在彼邦仍有大做的空間；

五、花旗國的租賃運營商，絕大多數是主題性產品，比如商務公寓、學生公寓、養老住宅等等，客觀上需要集中服務和附加服務，是雪中送炭，而不是您的那些錦上添花的咖啡館和紅酒屋。

第一個扣子扣錯了，后面就不會扣對；做大生意，老大們一定要基于常識順勢而為，不然，高管和技術團隊再精妙的技術修補，亦無濟于事。