原標(biāo)題：房?jī)r(jià)下跌租金變少 華媒：澳房產(chǎn)投資者遭兩面夾擊

中新網(wǎng)8月24日電 澳洲新聞網(wǎng)刊文稱(chēng)，由于澳大利亞主要城市的房?jī)r(jià)下跌，投資者可能會(huì)轉(zhuǎn)而采用另一項(xiàng)值得信賴(lài)的價(jià)值衡量標(biāo)準(zhǔn)來(lái)考慮他們的投資――租金收益率。然而，租金增長(zhǎng)緩慢削弱了房地產(chǎn)的創(chuàng)收前景，為買(mǎi)家提供了另一個(gè)避免這種資產(chǎn)類(lèi)別并可能迫使房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌的理由。

文章摘編如下：

住宅物業(yè)的這種“降級(jí)”并沒(méi)有超出Montgomery Investment分析師倫德伯格(Andreas Lundberg)的預(yù)料。“在合理的市場(chǎng)中，租金收益率應(yīng)該會(huì)走高，但不要認(rèn)為這是一個(gè)理性的市場(chǎng)。”他說(shuō)。

倫德伯格表示，官方數(shù)據(jù)顯示悉尼的房地產(chǎn)租金收益率約為2.7%――遠(yuǎn)低于4%的長(zhǎng)期平均水平。

“在利率不再下降且負(fù)債率非常高的環(huán)境下，租金收益率應(yīng)該成為你投資時(shí)一個(gè)更重要的考慮因素，”他說(shuō)。

租金收益率指通過(guò)租金從房產(chǎn)中獲得的年收入，以房產(chǎn)價(jià)值的百分比表示。

租金收益率的下降意味著購(gòu)房者實(shí)際上愿意為相同的租金收入支付更高的價(jià)格。

預(yù)測(cè)價(jià)格

如果沒(méi)有租金上漲，但投資者想要更高的收益率，房?jī)r(jià)就會(huì)下降。

例如，周租520澳元的100萬(wàn)澳元房產(chǎn)每年可產(chǎn)生27萬(wàn)澳元的租金收入，或總收益率為2.7%。如果投資者要求4%的收益率，并且租金保持不變，那么房?jī)r(jià)將需要下降近三分之一至67.5萬(wàn)澳元。

在預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)時(shí)，考慮房產(chǎn)可以吸引到的租金，比預(yù)測(cè)潛在買(mǎi)家的收入更重要。

Merlon Capital的投資組合經(jīng)理卡萊爾(Hamish Carlisle)認(rèn)為，租金價(jià)格是一種“非常好”的價(jià)值衡量標(biāo)準(zhǔn)，而不是通常所說(shuō)的價(jià)格與收入比率。。

卡萊爾表示，房?jī)r(jià)與租金比率比1990年后的平均水平高約22%，但考慮到低利率和通貨膨脹，這并不奇怪。考慮到背景，他并不認(rèn)為租金收益率會(huì)急劇上升。

更大的擔(dān)憂(yōu)

他表示，更大的擔(dān)憂(yōu)是，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在供應(yīng)問(wèn)題，沒(méi)有足夠土地被釋放，在人們想要居住的地區(qū)也沒(méi)有足夠的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲批，這應(yīng)該會(huì)支持租金上漲。

高于平均水平的住宅房?jī)r(jià)則應(yīng)該與其他資產(chǎn)類(lèi)別比較，其他的看起來(lái)更貴。“我們認(rèn)為存在一個(gè)更大的問(wèn)題――是的，住宅物業(yè)價(jià)格昂貴，但并不比許多其他資產(chǎn)類(lèi)別貴，如果利率保持低位，那不是災(zāi)難。”

事實(shí)上，他表示，工業(yè)產(chǎn)權(quán)的價(jià)格與租金比率比1990年以后的平均水平高約70%，債券價(jià)格比1990年以后的平均價(jià)格高出約30%。

另一方面，上市股票似乎更劃算。“自上而下的觀點(diǎn)是，從估值角度來(lái)看股票是‘最不差’選擇――價(jià)格收益率大約是1990年以后的平均水平。”卡萊爾表示。

在租金增長(zhǎng)疲軟的情況下，租金收益率正常化，引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格下調(diào)的前景是倫德伯格不看好房市的原因之一。他表示，房?jī)r(jià)下跌將減少支出，并指出儲(chǔ)蓄率下降是一個(gè)潛在的擔(dān)憂(yōu)。

吸引人的機(jī)會(huì)

前投資銀行家和奧運(yùn)會(huì)游泳運(yùn)動(dòng)員布里茨(Grant Brits)創(chuàng)辦了Superestate退休基金，投資住宅物業(yè)，他說(shuō)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，住宅物業(yè)將帶來(lái)豐厚回報(bào)。

他說(shuō)，最近的經(jīng)濟(jì)衰退正在創(chuàng)造有吸引力的部署資金的機(jī)會(huì)，并且根據(jù)地區(qū)和房產(chǎn)，它們?nèi)匀豢梢垣@得有吸引力的租金收益率。

他表示，該基金專(zhuān)注于內(nèi)城物業(yè)，因?yàn)檫@里的新供應(yīng)量是受限的。長(zhǎng)期前景仍然有利于住宅物業(yè)，他認(rèn)為隨著新增供應(yīng)被吸收，悉尼的租金收益率將在短期內(nèi)保持穩(wěn)定。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，凈移民和供需過(guò)剩的凈增長(zhǎng)應(yīng)導(dǎo)致租金收入上升。